מתווה לפתרון בעיית הדיור

קולם הנעלם של המתנחלים במחאה הנוכחית מדגיש את הפערים במדיניות הדיור של ממשלות ישראל. כמו שירותי רפואה וחינוך, דיור הוא חובת המדינה לאזרחיה, ועליה ליישם תוכניות מקיפות של דיור ציבורי
אמנון פורטוגלי

הממשלה הנוכחית מנסה לפתור את בעיית הדיור בדרכים שונות, ביניהן הגדלת היצע הדירות, הגדלת היצע המקרקעין, הטבות מס למוכרי דירות וכו'. כל הדרכים הללו לא נחלו עד כה הצלחה, ומחירי הדיור ושכר הדירה מרקיעים שחקים. רוב ההצעות שפורסמו לאחרונה על-ידי כלכלנים ומומחים אחרים נידונות להערכתי לכישלון דומה.

תמריצים לקבלנים, סובסידיות לשוכרים, הצפת השוק בקרקעות ממנהל מקרקעי ישראל (משרד הבינוי ומנהל מקרקעי ישראל יפרסמו מכרזים לשיווק מקרקעין לבניית 6,900 דירות). כל אלה, במקרה הטוב, לא יועילו ובמקרה הרע אף ירעו את המצב.

עיר האוהלים בקריית שמונה. צילום: מתוך אתר הפייסבוק של המאבק

את בעיית הדיור יצר השוק החופשי, החופשי מהתערבות ממשלתית.  בארצות הברית הביא שוק הנדל"ן החופשי לבניית מיליוני יחידות דיור מיותרות, ובשילוב עם ההפקרות בשווקים הפיננסיים, למשבר כלכלי מתמשך. בישראל הביא השוק החופשי למחסור של עשרות אלפי דירות ולמשבר הדיור הנוכחי.  כפי שכתב פרופ' יוסי יונה במאמרו המשובח "רקוב פה: מחאת הדיור היא רק סימפטום", השוק החופשי אינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור.

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לחשוב בצורה שונה לחלוטין. צריך לחשוב על דירה לא כעל מוצר שוק אלא כעל מוצר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה בתחילת דרכם. ובתמצית, הממשלה צריכה לפעול ישירות בשוק על מנת ליזום ואף לבנות דירות להשכרה (באמצעות חברות בניה פרטיות) ולנהל את הפרויקט.

לחברי הליכוד נזכיר, כי ז'בוטינסקי טען שחובתה של המדינה לספק חמישה צרכים בסיסים של האזרח – תזונה, מגורים, לבוש, חינוך ורפואה, או בלשונו "חמשת המ"מים'": מזון, מעון, מלבוש, מורה ומרפא.

למי שעדיין מאמין במנטרה השחוקה ש"השוק יודע לעשות טוב מהממשלה", כדאי לשים לב לאלו שאינם משתתפים במחאת הדיור – המתנחלים.  בתחומים שמעבר לקו הירוק, הממשלה מעורבת באופן ישיר בתחום הדיור, הן בהקצאת קרקעות, הן במענקים ובמשכנתאות בתנאים נוחים לרוכשי הדירות והן בשיטות גלויות וסמויות אחרות.

דן להט מצביע על הכיוון הנכון הנהוג במספר מדינות באירופה. במכתב לראש עירית ת"א חולדאי כתב להט, כי על עיריית תל אביב לחדול מלהציע את נכסיה הרבים למכירה כפי שעשתה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העירייה צריכה לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגר דירות משלה – כמו פאריז, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן. לחסידי השוק החופשי ממעורבות ממשלתית אציין שסינגפור, שהיא מדינה קפיטליסטית למהדרין, מנהלת מדיניות דיור מקיפה עוד יותר מזו המוצעת כאן.

תוכנית ברוח זו

ראשית, ליזום את בנייתן של כ-10,000 דירות כל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר).  עלות בניה של 10,00 דירות אלו, לפי כ-4,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 3 מיליארד שקל.  הדירות תישארנה בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה.

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-5% מערך הדירה (יתכן עם הצמדה למדד המחירים). לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-240,000 שקל כאמור, שכר הדירה יהיה כ-12,000 שקל לשנה, כ-1,000 שקל לחודש, ולדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-320,000 שקל, יהיה כ-16,000 שקל לשנה, כ-1,340 שקל לחודש.

דיור ציבורי בקופנהגן, דנמרק. צילום: cc by-seier+seier

ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית של  3.5% -4% (צמודה) בערבות ממשלתית לקרנות פנסיה וגמל או בשוק ההון.  החלק הארי של שכר הדירה יממן את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה שתעמוד על 1% מערך הדירה לשנה (כ-20% משכר הדירה) –  0.33% יוקצה לניהול הפרויקט ו-0.67% לקרן ייעודית. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.

בסך הכול, שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-152 מיליון שקל, מתוך זה כ-122 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-20 מיליון שקל יעברו לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-10 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית וכו'.  ניהול הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, והבניה תיעשה באמצעות חברות הבניה הפרטיות.

בשלב השני, ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. לדוגמה, לפי עלות הבניה כפול 1.67 (בהנחה שמרכיב הקרקע הוא כ-40% מערך הדירה בשוק). אפשר יהיה גם למכור דירות אלה לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן.

כאמור, זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.

הכותב הוא ממייסדי המכללה החברתית כלכלית ואחד ממרציה

בא/ה לפה הרבה?

במשך 14 השנים שחלפו מאז עלה העוקץ לאוויר, מאות כותבות וכותבים פרסמו פה טקסטים בכל נושא שבעולם, כאשר מה שמחבר ביניהם הוא מחשבה מקורית וביקורתית. נושאים שהתעקשנו עליהם לאורך שנים, תוך יצירת שפה ושיח, חדרו בסופו של דבר לתודעת הציבור הרחב. הקהילה שנוצרה סביב האתר מאתגרת אותנו מדי יום מחדש – כאשר אנחנו נוכחות שהחיבורים הנרקמים כאן בין תרבות לפוליטיקה, בין האקדמיה לשטח, אינם טריוויאליים בכלל.

אחד הדברים המרגשים שקרו לנו השנה הוא הקמתו של העוקץ בערבית, שעם קהל הבאים בשעריו – לצד הפלסטינים אזרחי ישראל ופלסטין – נמנים גם קוראות וקוראים ממדינות ערב השונות.

על מנת להמשיך ולעשות עיתונות עצמאית ולקדם סדר יום מזרחי, פמיניסטי, צדק ושוויון, אנו פונים כעת לעזרתכםן, קוראינו וכותבינו. בואו לקחת חלק בפרויקט יוצא הדופן הזה, ואנא תרמו לנו. כל תרומה יכולה לעזור לנו להתקיים ולהתפתח. תודה רבה.

donate
כנראה שיעניין אותך גם:
תגובות

 

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  1. נעם לוי

    בפרט ככזה שאמון על בחינה ושקלול של טובת הכלל, היא הגורם היחידי שיכול למעשה, איכשהו, ל"שקו חופשי" להיות באמת כזה… (משאיר אלמנט תחרותי תמיד כי לא הרווח מעניין אותו ומי שרוצה להתחרות צריך להציע משהו שווה, ואלמנט יציב ממתן ספקולציות – תמיד יש אותו, והמתקשים באמת לא יקחו הלוואות לא סאב-פריים ולא בכלל – מה שמונע משברים…).

  2. יעקב נריה

    מאמר מצויין ותוכנית קבילה וחכמה. כדי שתוכנית תבוא לכדי ביצוע צריך להחליף את השילטון ולהבטיח שהעושים במלאכה ישובו להיות חלק מן העם, רגישים ואיכפתיים.רק כך

  3. נפתלי אור-נר

    מאחר והממשלה מעוניינת בהשתלטות על כמה שיותר קרקעות של הפלשתינאים בשטחים (תוך נישולם)לא יימצא מתנחל שיש לו בעיית דיור. שם הממשלה פעילה ב"שוק הדיור". שם היא מסבסדת את עלות הדירות – ליתר דיוק, הבתים והקוטג'ים – ומשקיעה בכל מתנחל פי שניים ומעלה לעומת אזרח בתחומי הקו-הירוק.
    פליאני שבמסגרת המחאה לא מועלית טענה עובדתית זו בראש חוצות

  4. אלה טל

    הפתרונות הם רבים ודוגמאות רבות יש בעולם לבניית דיור ציבורי להשכרה, חוק להגנת הדייר, הגבלות על רכישות דירות להשקעה וכד' – אבל, הממשלה עושה הכל חוץ מלפתור את הבעיה. המדינה רווחים עצומים מכספי המיסים על הדלק, מס השבח ומכירת הקרקעות למרבה במחיר – ועדיין דיור ציבורי להשכרה או מכירה – אין. זה פשוט לא בסדר העדיפויות שלה – היא דואגת לחבריה ולא לבוחריה.
    http://www.atzuma.co.il/ourhome

  5. אריה גל

    כולם מדברים על "לסבסד",- אבל לא צריך לסבסד שום דבר אפילו בשקל אחד כדי להוריד את מחירי הדירות לזוגות צעירים בכפר סבא לחצי !!!
    האם אתם מבינים שאם דירה חדשה בנתיבות נמכרת היום בשש מאות אלף ש"ח והמחיר הזה מכסה את עלות הבנייה ומשאיר גם רווח לקבלן,-
    וגם אם נוסיף לזה את מחיר הקרקע במרכז,- עוד 300 אלף שקל פר דירה,-
    עדיין רוב המחיר האסטרונומי של דירה במרכז הוא הרווח של ה"יזמים" ?

    האם יש חוק טבע שאומר שהמדינה לא יכולה להיות "יזם" ?

    היו כאן פעם "סולל בונה", ו"עמידר" ו"שיכון עובדים",-
    ואנשים פשוטים,- "פועלים",- קנו דירות בסכומים שפויים ובמשכנתא שפויה ,-

    למה לא יכולה המדינה מחר בבוקר להקצות קרקע של המינהל,-
    ולהוציא מכרז בו יזכה הקבלן שיציע את המחיר הזול ביותר,-

    ואז דירה בשטח שבין כפר סבא לבית ברל תעלה,-
    ותימכר על ידי המדינה למי שאין לו דירה אחרת,
    במחיר העלות למדינה,- ( שכולל את הרווח הצנוע שביקש הקבלן כדי לזכות במכרז )

    והמחיר ייצא זהה בדיוק למחירה של דירה בנתיבות ?

    יש איזה חוק טבע שלא מאפשר את הדרך הזאת ?

    ובכן, אכן יש כזה חוק טבע.

    הוא אומר:
    ממשלת ישראל 2011 לעולם לא תעשה משהו שיפגע כל כך אנושות
    ברווחים של חבריה, הטייקונים הקבלנים.

    ורק את "חוק הטבע" המסריח הזה : "ממשלת ישראל 2011 לעולם לא תעשה משהו שיפגע כל כך אנושות ברווחים של חבריה, הטייקונים הקבלנים",-
    רק את "חוק הטבע" המסריח הזה צריכה המחאה הנוכחית לסלק בזעם ואחת ולתמיד מן העולם.
    כי רק בגללו המדינה נמנעת היום מלהיות יזם. ורק בגללו דירה,- לזכאים,- בשטח שבין כפר סבא לבית ברל, לא נמכרת היום בדיוק במחירה של דירה כזו בנתיבות.

  6. יואב

    התוכנית הזאת מלאה חורים.

    ברור שלא יבנו מספיק דירות מוזלות לכולם. אז מי ייקבע מי ייכנס לדירה?
    עוד פקידות, עוד קריטריונים ורשימות המתנה לדירה. עוד שחיתות ומקורבים שמקבלים הטבות מהמדינה.

    לא תודה.

  7. יואש

    כפי שכבר אמרו רבים וטובים ובהם יוסי יונה וגם
    אמנון פורטוגלי להלן:
    המחאה הציבורית שמתפשטת וכוללת אנשים צעירים ומבוגרים, מכל שכבות האוכלוסייה היא תוצאה של מדיניות ממשלתית שמקדשת בכוונת מכוון את הניאו-ליברליזם שמקדש את הקפיטליזם המרושע, החזירי והדורסני.
    ביבי משול לפרעה, שאחרי שרדה קשות בעם ישראל במצרים והביאו לסף יאוש בגזירות ובעבדות ללא תקווה, לא נחה דעתו עד שלקה ב-10 מכות מצרים ורק אז "שחרר"את העברים מעולו.
    מדיניות ההפרטה הבלתי מובחנת, הסתלקות המדינה מחובותיה הבסיסיים לאזרחיה, יצירת פערי הכנסה בלתי נתפסים באוכלוסיית ישראל, העדפת ההון הגדול, העשרת העשירים על ידי מיסוי מעדיף והכבדת העול על שאר האוכלוסייה העובדת, ספסרות הממשלה במחירי הקרקע במדינה, הפיכת העובדים ל"סחורה" המתווכת בידי קבלני כח אדם, פגיעה בבריאות העובדים ובצבירה הפנסיונית שלהם. כל אלו הם חלק משחיקה מכוונת והרסנית של רוב אזרחי ישראל וניפוץ תקוותיהם לעתיד טוב יותר להם ולבני משפחתם.
    מדינת ישראל וממשלות ישראל חייבות לשנות את ה"דיסקט" הניאו-ליברלי. להחזיר למדינה את השליטה בגורלם של כל אזרחיה, לדאוג לבריאותם, דיורם, השכלתם וכו'. את הדברים הללו ביבי וממשלתו אינם יכולים לתקן! עליהם לפנות את מקומם למנהיגות יוזמת, בעלת אחריות חברתית כוללת העוסקת בשיקום הסולידריות החברתית, בהקטנת פערים ובשיפור כל הפרמטרים שנפגעו קשות בתקופות ביבי.
    ואם הזכרנו את פרעה מתבקשת הסיסמה:"עברנו את פרעה- נעבור גם את (הפרעה) זה".

  8. חנה בלייאר

    חמשת הממים הם זכות בסיסית של כל אזרח וכאן עובר הגבול של המדיניות הקפיטליסטית והשוק החופשי.
    כאשר דנים בנושא הדיור לדעתי יש לחזור להנפקת אג"חים שמצד אחד יממומנו ויבטיחו את החיסכון החשוב ביותר של כל אדם – הפנסיה ומאידך יממנו הלוואות נוחות לקניית דירה. יש לשים לב במקרה זה לא ליצור פער בין הריבית שתגבה במשכנתא לבין הריבית הניתנת לפנסיה שהרי במדינתנו בעבר למעשה היה מדובר במס עקיף נוסף שהוטל על הציבור !!