להביס את מפלצת הנדל"ן

איך אפשר להוריד את מחירי הדירות וגם לדאוג לשוויון? הנה תוכנית מעט מורכבת, אבל בוודאי יותר יעילה מהתוכנית של ביבי ושטייניץ
עדי בן יעקב

מחירי הדירות בשמים. ראש הממשלה בנימין נתניהו הציע הטבות בצורת הנחה במחיר הקרקע לקבלנים והקלות במיסוי מקרקעין והאצת תוכניות בנייה (שזה כנראה שם קוד של ביבי להולילנד הבא). שר האוצר יובל שטייניץ כבר יותר ממוקד: יחד עם שר השיכון והבינוי אריאל אטיאס, הוא מציע לבטל את מס השבח לשנתיים כדי שלמשקיעים יהא קל למכור ואז יגדל ההיצע.

כל התוכניות הללו מזכירות לי בדיחה ישנה של לוי אשכול, שהיה בצעירותו שוליית נגרים: "אני לא יודע מה קורה לרגל של הכיסא הזה. כמה שאני מנסר אותה היא עדיין קצרה מדי". כלומר, כל מטרתן וכל תוצאתן של התוכניות תהיה עלייה ברווחים ולא ירידת מחירים.

למה המחירים בשמים? היצע וביקוש, יגידו אבירי כלכלת השוק. אכן, יש בעיית היצע בשוק בארץ, אבל זו לא כל התמונה. מי מרוויח ממחירים גבוהים? לא רק הקבלנים והיזמים, גם הממשלה מרוויחה ממכירת דירות חדשות (עד כ-70% מערך הדירה במקרים מסוימים). בנוסף, כל תושבי גג"ח (גוש גדרה-חדרה) מרוויחים מהמחירים היום. האנשים הללו מקטרים בקול גדול על עליית המחירים, אבל הם לא מעוניינים בהורדתם. גם הבנקים מעוניינים בשמירה על מחירי דירות גבוהים, היות והדירות ברובן משועבדות להם. אם נחכה לאלה, המשיח יבוא הרבה לפני שמחירים יתאזנו.

הורדת מס שבח היא הטבה לעשירים בלבד. עניים ובני מעמד הביניים אינם משלמים מס שבח, וגם אלה שצריכים לשלם מהמעמדות הגבוהים יותר – לא משלמים. אם יבטלו את מס השבח זו תהיה הטבה ישירה אך ורק לעשירונים עליונים, שימכרו מיד כל דירה שאצור בה רווח. זה מנקה להם את כל הרווח הנדל"ני שנצבר אצלם במשך דורות. זה גם כמובן לא משחרר דירות חדשות, אלא סתם מעביר במקרה הטוב שוכרים להיות בעלי דירות וגם זה לא יקרה. מדובר בפריבילגיה לעשירים ולבעלי הון שאינה שוויונית ושעומדת בניגוד לכל כללי הצדק החלוקתי.

ביבי מציע הורדת עלויות, אולם מחירי הדירות במרכז נקבעים, כאמור, על פי היצע וביקוש ולא על פי עלויות. הוזלת עלויות תשרת על כן רק את היזמים ולא תוריד את מחיר הדירות ולו בשקל אחד. היזמים פשוט ירוויחו יותר ומחירי הדירות ימשיכו לעלות.

שוק הנדל"ן הוא נחש שזנבו בירוחם וראשו בפנטהאוז במגדלי אקירוב. הרבה יותר קל להוריד את המחיר למטה, ואז כל השרשרת תרד או כמעט כולה (למרות שמחירי הדירות באקירוב אינם מעניינים אף אחד, חוץ מאשר את אהוד ברק ובוחריו). מדובר במערכת שלמה ומורכבת מאוד. מוכר בבאר שבע רוכש דירה יותר גדולה, המוכר שלו עובר לרחובות, ההוא מרחובות רוכש דירה בגבעתיים וההוא מגבעתיים רוכש דירה ברמת אביב. אם השרשרת מתחילה במחיר יותר נמוך, גם כל דירה בדרך נמכרת בפחות כסף ובסוף המחירים יורדים. צריך לזכור גם שמחיר נמוך אינו מטרה בעלמא, אלא הדרך היחידה כמעט להבטיח דיור לשכבות מוחלשות.

בואו נראה מה באמת אפשר לעשות:

הוזלת דיור בפריפריה. שיווק קרקעות, והרבה, באזורי פריפריה ורק בפריפריה במחיר אפס ובעזרת מכרזים עם מחיר מטרה. קל מאד להוריד את מחיר הדירות באופן ניכר בהינף חתימה: 25% אחוז מחיר הקרקע ומע"מ 16%. פטור פשוט ממע"מ וקרקע בחינם יביא הוזלה מיידית של כ40%. ידו של אדם סמית' תעשה את השאר. אבל ביבי לא מעוניין להוזיל מחירים בבאר שבע, אלא לדאוג לחברים שלו. כמו כן, יש אוכלוסיות מוחלשות שאין להן אפשרות לרכוש ו/או לשכור דירה. המדינה סיפקה דיור זול לשכבות הללו במשך שנים רבות. זה נעשה גם באירופה בארצות רבות. יש לאפשר רכישת דירות על ידי דיירי הדיור הציבורי שיכולים על פי התיקון של ח"כ (לשעבר) רן כהן, ולספק דירות חדשות לנזקקים באזורי פריפריה ובמרכז. במחיר של מטוס חמקן אחד אפשר לסדר הרבה מאוד נזקקים.

הגדלת היצע באזורי ביקוש. קיים לחץ מסיבי של רוכשים באזורי הביקוש, בעיקר בגוש דן, וקרקעות כמעט אין. אפשר להפסיק כמעט להפשיר קרקעות מעבר לקיים באזור גוש דן ולהכפיל ולשלש את אחוזי הבנייה רק בשטחים הבנויים, על ידי הוספת אחוזי בנייה במרכז. יש לאפשר לבנות כמה קומות ודירות שאותן ניתן לבנות מבחינה הנדסית בגוש דן. אין שום בעיה להרים עוד ארבע-חמש ולפעמים גם עשר קומות ברוב הבניינים בגוש דן. שינוי שכזה יוסיף, ומיד, עשרות אלפי דירות ויותר ללא שום בזבוז ו/או שימוש בקרקעות פנויות שיישמרו למרחבים ציבוריים.

נדל"ן בתל אביב

בנוסף, תיווצר גם תוספת הכנסה ציבורית מדמי השבחה ומס שבח. את עודף הכסף שייגבה אפשר להפנות לצרכים אחרים של התוכנית. תוכניות בניין-עיר הנוכחיות אינן תורה שניתנה בהר סיני. מדובר, לכאורה, באקט שגם הוא בדיוק כמו ביטול מס שבח מהווה הטבה לעשירים בלבד, אולם זאת הטבה שמוסיפה דירות ולא רק מעשירה את כיסם. העשירים יישארו עשירים, כמובן, אבל יהיו יותר דירות בשוק. עם זאת, התוכנית תעלה את הצפיפות בגוש דן ולכן חייבת להיות מלווה במהפיכה בתחבורה ציבורית (למשל: תוכניתו של ח"כ דב חנין).

הגדלת היצע בתים צמודי קרקע. יש מספיק קרקעות חקלאיות. לא יקרה שום דבר אם המושבניקים והקיבוצניקים ירוויחו קצת (זה לא יקרה בלי שיתוף פעולה שלהם). הקשת המזרחית תצעק קצת, כנראה, אולם הפשרה מסיבית של קרקעות חקלאיות לצורך בניית צמודי-קרקע מחוץ לגוש דן המורחב, ובטח מחוץ לגג"ח, תוריד את המחירים שלהם. יש לציין שהמהלך הזה צריך לכלול גם את המגזר הערבי, שחייבים לשחרר לו קרקעות לבנייה – גם נמוכה וגם גבוהה.

דירות קטנות וזולות. יש לעודד בניית דירות קטנות וזולות בכל האזורים, במיוחד באזורי ביקוש. העיריות והרשויות לא רוצות? יש לחוקק חוק שיאכוף עליהן אחוז מסוים של דירות קטנות. בניו יורק, למשל, נהוג להרשות ליזמים להוסיף כמה קומות לבניין כדי לספק דירות קטנות ומוזלות לבעלי הכנסות ממוצעות. אם יעשו את זה גם בתל אביב, יהיה אפשר להוסיף בכמה שנים עשרות אלפי דירות מוזלות שיחולקו בהגרלות ו/או במנגנונים דומים למעמד ביניים אמיתי. כלכלת השוק תעשה את שלה ותוריד את המחירים לאנשים שהמחירים מהווים עבורם חסם אמיתי לדיור סביר.

עובדים זרים. הקבלנים טוענים שמחסור בעובדים זרים מגביל את יכולת הבנייה שלהם. מדובר בקשקוש. מה שחסר להם זה לא עובדים מיומנים אלא עבדים זולים. אם הקבלנים ישלמו 12,000 שקל לחודש פלוס קביעות לעובדים בעבודות בניין רטובות, יהיו להם עובדים בשפע. הם רוצים להמשיך לשלם 6,000 שקל לחודש לעבדים ולכן היום עדיף להם לעכב פרויקטים ולחכות לעובד זול מסין או רומניה. אם תיאסר לחלוטין הבאת עובדים זרים לבנייה וייאכפו חוקי שכר גם על עובדים מהשטחים, לא תהיה לקבלנים ברירה והם יבנו עם עובדים מקומיים.

מיסוי. ביטול מס שבח לא יוריד מחיר של דירה אחת ולא ישחרר דירה אחת לשוק. למעשה, הוא רק יגדיל את ההון הפנוי לעשירים. הפתרון כאן הוא קצת למיטיבי לכת ולא נהיר למי שאינו בקי בנבכי חוק: יש לבטל לחלוטין את רוב הפטורים במס שבח ולהשאירם רק לבעלי דירה אחת ועם הגבלת מחיר, בדומה למצב בארה"ב, למשל. או לחילופין, לבטל לחלוטין את מיסוי המקרקעין ההוני ולהפוך את המס על רווחים מדירות למס פירותי. זאת הצעה למטיבי ידע ולכן אשאיר אותה בצריך עיון.

בקיצור, אני מציע שאנשים יתחילו לשלם מס הכנסה על רווחים מנדל"ן. זה שינוי שדורש שינוי חקיקה מורכב, אולם מוטב מוקדם מאשר מאוחר (אגב, זה שינוי שיעלה עלי גם את חרון אפם של חברי ללשכת עורכי הדין, היות וזה ייתר חלק גדול מהעבודה שלהם).

חלוקת דמי השבחה. כל דמי ההשבחה עוברים לרשויות המקומיות עצמן. באזורי ביקוש זה סכומי עתק שנכנסים לקופות העיריות ומגבירים את אי השוויון, לא רק במגורים אלא גם בחינוך ובשירותים אחרים. אני מציע לקבוע גג לסכום שהעיריות יכולות לשמור לעצמן וששאר הכסף יועבר מהעיריות למדינה כדי שישמש למימון דירות מוזלות בפריפריה. עקרונות הצדק החלוקתי מצדיקים שהמדינה תגבה חלק מהכספים הללו לצורך סבסוד דיור זול.

שוק משוכלל. שוק הנדל"ן בארץ אינו משוכלל מספיק, בעיקר בגלל חוסר באינפורמציה ובחוסר יכולת להעביר זכויות מהר. העברת זכויות במקרקעין היא תהליך מורכב שמעוכב על ידי המינהל, העיריות ורשות המיסוי. שוק משוכלל מאפשר תנודתיות במחירים, שמוזילה מחירים במקרים רבים. במצב בארץ "היציבות" טובה לבנקים למשכנתאות ולעשירים. גמישות מחירים היא יתרון דווקא לבעלי נכסים זולים ובמיוחד לרוכשים בעתות משבר.

מכירת מעוקלים. הנכסים המעוקלים נמכרים בתהליך התמחרות כמעט סודי, שנעשה בבתי המשפט ושמאפשר גם מכירת נכסים בזול למקורבים. נכסים מעוקלים צריכים להימכר במכירה פומבית מהירה ופתוחה לכל. הדבר יבטיח גם מקסום רווח למוכר (שהוא החלש במקרה הזה) וגם ייתן אינפורמציה לגבי מחירי שוק אמיתי למחירי דירות. לכאורה, מדובר בעניין שבשוליים, אולם לדעתי זהו מרכיב חשוב ביותר ביצירת שוק משוכלל.

משכנתאות. הפיכת כל המשכנתאות לנון-ריקורס, שהבנק לא יכול לגבות יותר מאשר מה שהוא מקבל בעבור מכירת הדירה המעוקלת. בנוסף, יש לחייב בנקים לספק דירה אלטרנטיבית למפונה ו/או העברת המפונה לסטאטוס של דייר בשכירות. הדבר נכון גם מטעמים של יעילות מצרפית לחברה וגם מטעמים של צדק חלוקתי.

מרשם מתווכים פתוח. יש לאכוף על המתווכים מרשם פתוח לכל. אין שוק משוכלל ללא אינפורמציה. הסתרת המחירים בפועל משרתת בעיקר את הקבלנים ולא את הקהל הרחב. הדבר כולל גם שמירה על מעמדו והכנסתו של המתווך, שהוא – בניגוד למקובל לחשוב – איש חשוב מאוד לתעשיית הדיור.

כל השינויים הללו הם שינויים מהותיים ומורכבים, שרובם דורשים שינוי חקיקה נרחבים. חלקם מוכרים מתוכניות אחרות וחלקם מתנגשים עם חלקים בתוכניות אחרות. עם זאת, מדובר בתוכנית שניתנת למימוש ושתוצאותיה יהיו ירידת מחירי דיור לשכבות הביניים וגם באזורי ביקוש בנוסף להגברת הצדק החלוקתי והשוויוניות בחברה.

הכל ידוע ומוכר, אבל ביבי, שטייניץ ושטרסלר מעדיפים להמשיך לתת הקלות לעשירים ולשמור את מחירי הנדל"ן בשמים. מי מרוויח, מי מפסיד? זה אלמנטרי, ווטסון: תמיד העניים משלמים את מחיר העושר של אחיהם ממגדלי אקירוב למיניהם. ועל כן, אין סיכוי בעצם שהתוכנית הזאת אכן תתממש.

הכותב הוא עורך דין, בעל בלוג במגזין המקוון במחשבה שנייה

בא/ה לפה הרבה?

נושאים שהתעקשנו עליהם לאורך 16 שנות קיומו של "העוקץ", תוך יצירת שפה ושיח ביקורתיים, הצליחו להשפיע על תודעת הציבור הרחב. מאות הכותבות והכותבים התורמים מכשרונם לאתר והקהילה שנוצרה סביבו מאתגרים אותנו מדי יום מחדש, מעוררים מחשבה, תקווה וסיפוק.

על מנת להמשיך ולעשות עיתונות עצמאית ולקדם סדר יום מזרחי, פמיניסטי, צדק ושוויון, ועל מנת להמשיך ולפתח את האתר בערבית, שעם קוראיו נמנים רבים ממדינות ערב, אנו מזמינות אתכם/ן להשתתף בפרויקט יוצא הדופן הזה. כל תרומה יכולה לסייע בהגדלת הטוב שאנחנו מבקשות לקדם.

תודה רבה.

donate
כנראה שיעניין אותך גם:
תגובות

 

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  1. טליה

    אפשר גם להגביל את מחירי השכירות , כך שיותר ישתלם למכור אותה במקום להשכיר אותה במחירים מטורפים. וגם לאנשים ששוכרים את הדירות יהיה פחות צורך לקנות דירה.
    סתם מחשבה

  2. עדי בן יעקב

    הניסון מראה שהם יזיקו התערבות ממשלתית ורגולתורית חסרת אבחנה אף פעם לא הועילה את זה עוד אפשר היה ללמוד בסאומלסון במבוא לכלכלה לפני הרבה שנים.

    חוץ מזה איך פרקטית תעשי את זה? נגיד שנגביל דירה של שני חדרים ל600 דולר בתל אביב. עומדים שנים ממול לבעלה בית שנהם מציעים 600 את מי הוא יבחר? (את זה שיתן לו מתחת לשולחן עוד חמישים דולר…) זה נקרא כלכלת שוק אין שום דרך לעצור את זה. הרעיון הוא לטפל בבעיות עם כוחות השוק ולא נגדם.

  3. אורי זקהם

    ויינתנו בשכירות נמוכה לזכאים. כמו בבריטניה.

  4. עדי בן יעקב

    אולם צריך לזכור מדוע היה כל כך קל להשמיד את הדיור הציבורי. הריבון הוא איך לאמור בעל בית קצת שלימזל. וצריך לשמור עליו בארבע עינים

  5. שי אבידן

    לפי הבנתי וידיעתי כ93% מכלל אדמות המדינה שייכים למדינה…והשאר לאנשים פרטיים,ומי אלו האנשים הפרטיים הללו?אילי ההוןשמטרתם להרויח יותר יותר והאינטרס שלהם לשמור על מחיר גבוה…רוב אדמות המדינה לא נקנו בכסףוממון על ידי מדינת ישראל…אלא "נלקחו"עם קום המדינה…לכןזה נראה ליכמו מישהו מוכר סחורה שהוא לא קנה…ואם אני צודק בהנחתי זאת המדינה צריכה ל"מכור" את המגרשים ששיכים למדינה במחיר קצת יותר מ 0 אבל,אם יעשו זאת גם מחירי האדמה של אילי ההון תרד…וכנראה אין למדינה אינטרס לפגוע באילי ההו…והמשפחות השולטות במשק,אשמח לשמוע אם אני טועה…

  6. עדי בן יעקב

    הייתי בדיון לפני כמה חודשים במחוזי בתל אביב עת שופטת במחוזי פשוט לא נתנה לעו"ד מהפרקליטות שיצג את המנהל לטעון טענות "ציבוריות"
    אתם מעניין אתכם רק כסף ואל תשחיט את זמנו של בית המשפט.
    המנהל הוא ספסר המקרקעין הכי מתועב שהיה פה במדינה.

    אכן רוב המקרקעין הם רשומים על שם המנהל וקק"ל (וחברות מישבות ועיריות וכדומה) אבל באזורי הביקוש חלק גדול מהם מוחכר לדורות לאוחזים ככה שכלה העיסקאות בהם נעשות במעין בעלות.

  7. השכרה סוציאלית+

    בספרד ובמקומות אחרים מהחוק הוא בעד השוכר ולא המשכיר: לשוכר זכות להישאר 5 שנים בדירה במחיר שסוכם או ללכת אם המחיר יורד, אבל המשכיר חייב להמשיך במחיר שבו הוא חתם את החוזה גם אם המחיר עולה.

    בעיר לגמרי קפיטליסטית כמו פריז יש דיור מוגן בכמויות גדולות ובמחירים זולים לבעלי הנכסות נמוכות ובינוניות. רק כך יכולה פריז שלא להיהפך לעיר של עשירים בלבד, כפי שקורה במרכז ירושלים שהופכת למרכז רפאים, ולא רק בעמק רפאים.

    כל זה לא יעזור בלי היצע של דירות במחיר סביר, הן לקניה ובעיקר להשכרה. לא כולם יכולים או רוצים לרכוש דירה ויש להעמיד בניינים להשכרה, הן של העיריות והן של המדינה והן של אנשים פרטיים. יש לאפשר מיד בניה להשכרה בכמויות גדולות שיהיו זולות לבניה (קרקע זולה יותר בתנאי שהדירה תהיה להשכרה למשך 30 שנה) וזולות להשכרה. זה יוריד את כל השוק מטה, כי יהיו פחות קונים לדירות למכירה.

  8. עדי בן יעקב

    דבר ראשון אם מחירי הנדל"ן יהו יורת שפויים גם מחירי השכירות יהו כאלה. אבל אין ספק שצריך לדאוג לשכירות כאופציה למגורים. אם דרך הדיור הציבורי ואם דרך אלטרנטיבה של שכירות לעיקול דירת יחיד.
    אחת הסיבות שאין בארץ שכירות שכזאת היא ההרצון להעלות את מחירי הנדלן.

  9. גיא

    נקודת המוצא היא בעיתית. חייבים להגביר את הרגולציה ואת ההתערבות הממשלתית! זה ממש לא נכון שרגולציה חסרת הבחנה לא מועילה.
    מספר המשכורות הממוצע שנדרשות בכדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל מתקרב ל-120, במקומות בהם ישנה רגולציה גבוהה, מספר המשכורות קטן בהרבה (בשוודיה כ- 30, נורווגיה כ-40).
    מדינת רווחה סוציאל-דמוקראטית אינה בלתי ניתנת למימוש. אבירי השוק הפתוח מדברים על היד הנעלמה שתסדר הכל, אבל אינם מזכירים את הרגל הנעלמה אשר מחבלת בכל הניסיונות הללו לטובת אותם בעלי הון… כאשר מדינת ישראל תכיל את מדינת הרווחה הנהוגה בשטחים על מדינת ישראל המצב יהיה טוב הרבה יותר.