הקו-אופ ואני

קו-אופ דיור הוא התאגדות של חברי תאגיד הגרים במשותף בבית שהם גם בעליו. זוהי צורת מגורים זולה וחברתית – פתרון מצוין במיוחד לצעירים כמונו שלא יכולים להתמודד עם גובה שכר הדירה הנשכני, וגם למי שמחפשים חברה ותחושת ביתיות, במיוחד בעידן שבו יותר ויותר אנשים חיים לבד במשך תקופות ארוכות, או בכלל. העקרון של קו-אופים פשוט: הדיירים הם בעלי מניות ב"תאגיד" שהוא הבעלים של הנדל"ן שבו הם מתגוררים. רכישת מניה בתאגיד מקנה לחבר זכות להתגורר ביחידה בתוך המבנה. כמו כן, בארה"ב לפחות, התשלום שמשלמים חברים בקו-אופ על ריבית משכנתא ומיסי נדל"ן מוכרת לצורך ניכויים ממס ליחידים החברים בו.

ישנם סוגים שונים של קו-אופים, כולל כאלו שהינם בבעלות חלקית וניהול של קבלנים או רשויות מקומיות. בעיר מגוריי, מדיסון בירת מדינת ויסקונסין, יש גם רשת קו-אופים, שהיא תאגיד אחד הכולל מספר בתים. במקרה זה הבעלות היא עדיין של החברים בלבד (ולא של יזמי נדל”ן או הממשלה), אך היא משותפת לכלל הבתים, מה שמקנה להם "גב" כלכלי חזק יותר, מצד אחד, אך מגביל את העצמאות הניהולית של כל בית, מצד שני. להבדיל, אני התגוררתי בשנים 2008-2010 בקו-אופ שבו כל המניות נמצאות בידי החברים, 17 במספר, כלומר: אנחנו הבעלים היחידים של הבית. לקו-אופים כאלה אתייחס מכאן והלאה, על סמך ניסיוני האישי.

במדיסון, הקו-אופים ממוקמים בבתים פרטיים ובוילות. זה כמובן נוח משום שעיצוב המבנה והחלוקה הפנימית שלו מתאים כבר לשימוש המיועד, אך ניתן להקים קו-אופ גם בדרכים נוספות. בגרמניה, למשל, מקובל להקים house projects בהאנגרים שעברו הסבה ממבנים תעשייתיים לשעבר. לחילופין, יש אופציה של חיבור מספר דירות בבניין מגורים. מכאן כמובן יש וריאציות על הנושא, כשהנפוצה ביותר היא קו-אופ מזון כחלק מקו-אופ הדיור. בקו-אופ שגרתי בו אכלנו ביחד חמש ארוחות ערב בשבוע, ואת המוצרים לארוחות קנינו במשותף – כך שבנוסף להוצאות על הבית היתה לנו קופה משותפת למזון, דבר שהוזיל אפילו עוד (מאוד!) את הוצאות המחייה.

כמה זה עולה?

עם כניסתי לקואופ שילמתי סכום של כ-30 דולר שבו רכשתי "מניה" בקו-אופ. את המנייה "מכרתי" בחזרה לקו-אופ כשעזבתי אותו לאחר שנתיים, כלומר: קיבלתי אותו בחזרה במלואו, כמו פיקדון. יכולתי לבחור להשאיר אותו בקופת הקו-אופ, כדי להישאר חברת עמותה. פרט למנייה, התשלומים המוקדמים מתנהלים כמו בחוזה שכירות רגיל: יש פקדון שהוא הביטוח של הקו-אופ מפני אי-עמידה בתשלומים או סיום מוקדם של החברות מצד הדייר, לפני פקיעת החוזה, וכן מקובל לשלם את החודש הראשון של דמי החבר מראש.

בקו-אופ שבו גרתי, סידור התשלום החודשי הוא כדלקמן: כל החברים ללא הבדל משלמים דמי חבר בסיסיים (עומדים כיום על 260 דולר). נוסף על כך, משולמים "דמי חדר" דיפרנציאליים, בהתאם לגודל החדר (נעים בין 0 עבור החדר הקטן ביותר ל-100 דולר עבור החדר הגדול ביותר בבית). עבור האוכל שנרכש במשותף משלמים כל חודש 60 דולר. בסך הכל, הדיירים השונים משלמים 320-420 דולר בחודש לחדר – כולל את כל החשבונות ובמיוחד חימום והסקה בחורף, אבל גם אינטרנט מהיר, חנייה, שטח אכסון, חצר, מכונת כביסה ומייבש, ועוד. זהו סכום מאוד נמוך יחסית ליוקר המחייה כאן בעיר, ועדיין סכום אחראי מספיק שמאפשר לקו-אופ לשלם את המשכנתא ומיסי הנדל”ן, לדאוג להוצאות תחזוקה שוטפת, וגם לנהל חשבון חיסכון לצורך הוצאות חריגות ו/או שיפור המבנה מעת לעת (למשל איטום עליית הגג).

להוציא את מעונות האוניברסיטה, ואחרי תקופות מגורים בתל אביב, ירושלים ולונדון אפשר לומר בוודאות: הקו-אופ היה הבית הזול ביותר שאי פעם גרתי בו, הן ביחס לסביבה שבה גרתי והן בכלל. ולא רק זאת, אף חסכתי בהוצאות שלי על מזון, כי בתכל'ס לא רק שהקו-אופ סיפק לי ארוחות ערב, אלא פעמים רבות היו די שאריות לארוז לצהריים כך שהיה מעט מאוד שהייתי צריכה לקנות לעצמי. דמי החבר תלויים בהחלטות הניהוליות של חברי הקו-אופ. אפשר למשל להחליט להוריד את דמי החבר ("שכר הדירה") ולשלם משכנתא לשנים רבות יותר (או להיפך). דרך נוספת להפחית את דמי החבר היא לפתוח חלק מהשירותים של הקו-אופ לרוכשים מבחוץ. כך, למשל, יש קו-אופים שניתן להצטרף אליהם כסוג של חברים מן החוץ, למשל כמנויים לארוחות תמורת תשלום. הארוחות בדרך כלל מאוד זולות גם לאורחים, וכך מתחזק גם הקשר עם הקהילה.

כשקבלנים ורשויות לא ששים לבנות דירות קטנות, מה שמדיר אוכלוסיות צעירות ובלתי-מבוססות מאזורים שלמים, קו-אופים מציעים מגורים בתוך יחידות דיור גדולות יותר ומאפשרים להחדיר "דם צעיר" לשכונות מגורים אקסקלוסיביות, למרכזי ערים ועוד.

כך נראים החיים בקו-אופ

אז מה ההבדל בעצם בין לגור בקו-אופ לבין פשוט לגור בבית עם עוד הרבה שותפים? ההבדל הראשון והמהותי הוא שאתם בעלי הדירה של עצמכם. אתם לא משלמים שכר דירה ספקולטיבי לבעלי דירה שמחפשים לעשות עליכם רווח קל. דמי החבר בקו-אופ מחושבים אך ורק על סמך עלות המשכנתא, עלויות התפעול ומיסי נדל"ן, ולכן נמוכים משכר-הדירה המקובל כיום במשק, ובהרבה. בתכל'ס, מרבית חברי הקו-אופים שאני מכירה מתגוררים בקו-אופ תקופה של שנתיים עד חמש, וממשיכים הלאה – אולי לדירה משלהם, אך הם חסכו מאות ואף אלפי דולרים בשכר דירה בתקופה של שנים.

שנית, קל יותר לקחת משכנתא כ"תאגיד" מאשר כפרטים. המבנה החוקי של מוסדות הקו-אופ (ועד מנהל, אספת חברים וכו’) מספק בסיס לאחריות המשפטית לפרעונה, אך לחברים אינדיווידואלים יש אופציית יציאה קלה, וכך הרכב הקו-אופ משתנה עם השנים. אלה היתרונות הברורים והמיידיים, והם כבדי-משקל.

לבסוף, ישנו גם יתרון אידיאליסטי: מי שעוזבים את הקו-אופ משאירים מאחוריהם מוסד מבוסס מבחינה כלכלית ומבנית לחברים שיבואו אחריהם – הם עוזרים לדורות הצעירים הבאים בתחילת דרכם, ולקחו חלק בבניית מרכז חברתי בקהילה. זה לא שווה משהו?

תורנויות

הקו-אופ צועד על תורנויותיו, ולכל קו-אופ שיטה משלו לסדר אותן באופן שנראה לחבריו הכי הגיוני, יעיל וצודק. בקו-אופ שבו התגוררתי היה על כל חבר למלא בממוצע חמש שעות שבועיות של תורנות, על פי תפקידים קבועים, וכמו-כן פעם בשבועיים לנקות את המטבח וחדר האוכל בתום הארוחה. מבחינת התפקידים הקבועים, השעות השבועיות של כל דייר מתחלקות בין שלושה תפקידים שונים, כאשר התפקידים עתירי-העבודה – כמו בישול, ניקיון, גינון ותחזוקה – מבוצעים על-ידי כמה דיירים שונים בכל שבוע, ואילו תפקידים קטנים – קומפוסט, פינוי אשפה, קניית אספקת המזון היבש וכדומה – מבוצעים כל אחד על-ידי דייר אחד. גם תפקידי הרכזים (ראו להלן) נכללים במצבת שעות התורנויות.

בעלי תפקידים נבחרים (ועד מנהל)

חמישה חברים נבחרים לתפקידי רכזים על-ידי אסיפת הקו-אופ אחת לשנה, והם מהווים את הוועד המנהל של התאגיד ושל הבית. חמשת הרכזים נושאים בתפקידים החשובים ביותר והאחראים ביותר בקו-אופ: שני חשבים אחראים לניהול החשבונות, כולל איסוף תשלומים מהדיירים, תשלומים לספקים, משכנתא, ניהול הספרים וכו'. המזכיר/ה אחראי/ת לרישום ותיוק פרוטוקולים מישיבות הקו-אופ ולמעקב אחרי נוכחות חברים בישיבות. רכז/ת העבודה ממונה על תפקידים, תורנויות וכיו"ב. לבסוף, נציג/ת הבית אחראי/ת לייצוג הקו-אופ בפני גורמי חוץ (לדוגמא ועד השכונה) וכן לדאוג ליישוב סכסוכים בין דיירים. לחמשת הרכזים אף סמכות להכריע בנושאים דחופים הדורשים טיפול במידה ואין זמן להעלות אותם לדיון והצבעה של כלל החברים.

קבלת החלטות

כל קהילה קובעת לעצמה כיצד יתקבלו החלטות הבית: בקהילות שמתנהלות על-פי קונצנזוס, למשל, מבלים שעות ארוכות בדיונים לקראת הכרעה. לעומת זאת, בקו-אופ שלנו שיטת ההכרעה היא לפי רוב, וישיבות חברים נערכו רק אחת לשבועיים וחצי ונמשכו בדרך-כלל לא יותר מחצי שעה. יש נהלים מסודרים לגבי הכללת קולות של מי שהודיעו מראש שייאלצו להיעדר מהצבעה, אך גם מנגנון לעידוד השתתפות בישיבות: כל המשתתפים לוקחים חלק בהגרלה של פטור אחד מתורנות ניקוי מטבח.

תקנון

לכל קו-אופ מסודר יש תקנון – ראשית כל, כמו כל תאגיד או עמותה נחוץ תקנון חוקי כלפי חוץ המסדיר את בעלי התפקידים, מנגנון החברות וכו'. שנית, כפי שמקובל במקרים רבים, ניתן לנסח גם תקנון פנימי ובו כללים רבים שאולי לא מעניינים את הרשמים הממשלתיים, אבל חשובים לניהול הבית ולחיים התקינים של החברים – כשבהתאם לצורך ניתן להעלות אותם לדיון בישיבות, ובאם יש צורך לשנותם. כך, למשל, בתקנון הקו-אופ שלנו מוגדרים רוב הכללים שעל-פיהם מתנהל הבית, החל בחובות העמידה במטלות (אי מילוי תורנויות חוזר ונשנה גורר תורנויות נוספות, ובמקרה שזה לא עוזר – סילוק מהקו-אופ), ובתשלום החברות ("שכר הדירה" – גם כאן, בקו-אופ בו התגוררתי אי-תשלום חוזר ונשנה מביא לסילוק מהבית), דרך חובת נוכחות בישיבות (כנ"ל) ועד לנוהל הלנת אורחים בחדר האורחים.

כל דייר חדש שהגיע לקו-אופ התבקש לחתום על התקנון, ביחד עם החוזה, ולקבל על עצמו את החוקים שהתקבעו במסורת הבית. סתם כאנקדוטה משעשעת, עקב שורשיו ההיפים של הקו-אופ אי-שם בשנות השישים העליזות, עד לאחרונה היה בתקנון הקו-אופ שלנו גם תקן לתפקיד של "מנהיג רוחני". האחרון שנשא בתפקיד היה החתול האחרון שהתגורר בבית, עד שנפטר (כיום אין בעלי חיים בקו-אופ – ראו להלן).

תורנויות, תפקידים, דיונים ותקנון. אני יודעת, זה נשמע ארוך, מייגע ומאוד קיבוצי. בפועל, זה לא חייב להיות כך. בשתי שנותיי בבית אני זוכרת אולי שתי ישיבות שארכו למעלה משעה, והן היו יוצאות דופן. בדרך כלל, אפילו דיונים בנושאים כספיים כמו עדכון דמי החבר או רכישת ציוד וריהוט נוהלו בזריזות וביעילות. תרם לכך האופי האמריקאי המסודר, וכמובן, התקנון אף מגדיר איך להעלות נושאים לסדר היום ולנהל את הליך קבלת החלטות. בנוסף, בזכות עבודה קשה ורצינות של ה"דורות" הקודמים, הקו-אופ הוותיק נמצא במצב כספי ותחזוקתי יציב, מה שגורר פחות בלת"מים ומאפשר לבית להתנהל על-פי תכנון מראש.

בסופו של דבר, בזכות חלוקת העבודה המתוקתקת גרתי באיכות שלא יכולתי לחלום עליה כסטודנטית, בווילה עם חצר גדולה ומטופחת, ובה גינת ירק ותבלינים, עצי פרי ונוי, שיחים ודשא, ערימת מיחזור פסולת אורגנית לקומפוסט, פינת ברביקיו ואפילו חבית לאיסוף מי-גשמים מהגג, לשימוש בהשקייה. כמו-כן היה לנו מגרש חנייה וחניית אופניים.

איך מתקבלים?

כל קו-אופ יכול לעצב את אופיו באמצעות בחירת מועמדים לדיור. מבחינה חוקית בארה"ב, חברי הקו-אופ המתגוררים בבית אחד נחשבים כמו שותפים לדירה, ולכן הם רשאים, ברצונם, לדחות ו/או לקבל כל מועמד על-פי ראות עינם. זה אומר שמצד אחד יכולה כמובן להיות אפליה בקבלה לקו-אופים, וזה בעייתי. מצד שני זה גם אומר שיכולים לקום קו-אופים על רקע מאפיינים משותפים, כמו זהות, כדי לשרת קהילות שונות. במדיסון למשל יש קו-אופ לסבי, ויש גם קו-אופ בינלאומי שהתקנון שלו קובע שלפחות שני שליש מדייריו צריכים להיות לא-אזרחים. בסך הכל, התרבות שבתוכה צמחו קו-אופים היא תרבות התנועות החברתיות של שנות ה-60, והקו-אופים נוטים להיות ליברלים.

מגבלות על קבלה לקו-אופ, אם קיימות, לא נוצרו מתוך שנאה כלפי קבוצות אוכלוסייה אלא להיפך, מתוך שאיפה לשוויון (או, במקרים מסוימים, מאילוצים). כך, למשל, בקו-אופ שאני גרתי בו אסרה היתה אפליה על רקע דת, העדפה מינית, וכו'. עם זאת, היו לנו מספר מגבלות: ראשית, התקנון קבע שיש לשמור על יחס שווה בין שני המגדרים. שנית, הבית ישן ואינו מותאם לכיסא גלגלים. שלישית, הקו-אופ לא קיבל לא ילדים מתחת לגיל 18 ולא בעלי-חיים המסתובבים חופשי בבית, ובשני המקרים מאותו הטעם: על רקע נסיון העבר (מדובר כאמור בקו-אופ בן 40) נצברו הלקחים, שנוכחות ילדים ו/או בעלי חיים עלולה להביא למחלוקות על רקע שאלת הטיפול, האחריות וכמובן היקשרות (במקרה של פרידה ועזיבה). לעומת זאת, בקו-אופים אחרים בעיר מקבלים מבוגרים המלווים בילדים, ויש להם תקנות וסידורים משלהם לגבי זה. בסך הכל העקרון פה הוא הגיוני, ולא מאוד שונה ממצב של שותפים בדירה: צריך להסכים על בסיס משותף שכולם יכולים לחיות איתו בשלום.

הליך הקבלה לקו-אופ כולל בדרך כלל הגשת בקשה בכתב המלווה בחיבור אישי וברשימת ממליצים וכן ראיון קבלה (פנים אל פנים או בשיחת וידאו, סקייפ וכדומה). במדיסון, מקובל שמי שנמצא בעיר מצטרף לארוחות ערב, שבמהלכן פוגשים את חברי הקו-אופ, במקום ראיון רשמי. בקו-אופ שבו התגוררתי הקפידו גם לבקש פרטי בנק, וכן הצהרה עצמית בדבר חובות נושים, או היסטוריה של אי-פרעון שכר דירה. יש קו-אופים שמסרבים לאסוף פרטים כאלה כדי להישאר פתוחים לחברים בכל מצב כלכלי. הם מוכנים לקחת את הסיכונים הנלווים לכך, אולם אז נחוץ שיהיה לקו-אופ גב פיננסי ומנגנוני התמודדות עם אי-תשלומים. לאחר שהושלם הליך הבקשה נערכת הצבעה בדבר החברות. בקו-אופ שבו גרתי יש סף מחמיר במיוחד לקבלת מועמדים: די בהצבעת וטו של דייר אחד/ת כדי שמועמד/ת לא י/תתקבל לקו-אופ. בתקופה בה גרתי בקו-אופ קיבלנו בערך שליש מכל מי שהגישו בקשות. בקו-אופים אחרים מכריעים בשיטה רובית, בקונצנזוס, או בדרכים אחרות.

מיהם חברי הקו-אופ?

בקו-אופ שלנו היו חברים אוסף של אנשים שלכאורה אין להם שום דבר במשותף. אם למנות רק חלק מהם: מנהלת חוות אורגניות בת 33 (תמיד הולכת לישון מוקדם), מתכנת מחשבים בן 26 שרוצה ללמוד רפואה (בחור ציני ולעתים מריר), מעצבת בדים בת 27 (סופר-אופנתית), מרצה למתמטיקה בת 40 (מתגוררת בקו-אופ 15 שנה, ה"שוטרת" של הקו-אופ), סטודנט היפי לגיאולוגיה בן 33 ש"מכור" למערכות יחסים עם בחורות מהקו-אופ (לא אני) וקצת אובססיבי ביחסו לקומפוסט, סייעת-גננת בת 22 שהתחילה ללמוד חינוך מיוחד, דוקטורנטית חנונית לפיזיקה בת 30 ובן-זוגה שלומד הנדסה (השומרוני הטוב של הבית), פנסיונר משירות המדינה בן למעלה מ-60 המתגורר בקו-אופ כבר 30 שנה, זוג נשוי – היא (27) ספרנית (רכילאית הקו-אופ) והוא (34) מטפל ברפואה משלימה (ליצן החצר) ועוד.

אחד הדברים שמשכו אותי לקו-אופ הספציפי הזה היה ההרכב ההטרוגני שלו. זו הייתה חוויה לזכות להכיר קצת את העולמות של שאר חברי הקו-אופ – בזכותם התוודעתי להמון 'סצינות שאחרת לא הייתי מתחברת אליהן בכלל – וזה היה שיעור חשוב באזרחות ללמוד להסתדר עם כולם. אה, וגם למדתי לעשות סקי מדייר שהוא מדריך סקי!

בשנתיים שבהן חלקתי את אורח החיים הזה עם עוד 16 מבוגרים, נהניתי מהטוב שהיה להם להציע, ובה בעת החיים שלי לא נשלטו על ידי כך שהייתי חברת קו-אופ. התורנויות היו סבירות לחלוטין: עשיתי פעם חישוב שבסך הכל ניקיתי בממוצע בשבוע הרבה פחות מאשר נהגתי לנקות כשגרתי בעבר עם חברה מבולגנת במיוחד (אך אהובה) בתל אביב, בדירה שחלקנו רק שתינו. בקו-אופ בישלתי רק פעם בשבועיים – הרבה פחות משאני מבשלת עכשיו, כשאני גרה לבד – אבל תמיד היה אוכל מוכן וטעים בבית. לעומת זאת לא הייתי צריכה לפנות את הזבל, לגרוף את השלג או לטפל בצמחים – ונהניתי מגינה מטופחת לרבוץ בה בקיץ. היו אנשים בקו-אופ שהסתדרתי איתם יותר וכאלה שהסתדרתי איתם פחות – עם הראשונים הייתי יוצאת לבלות גם בזמני הפרטי, את האחרים הייתי רואה בעיקר בארוחות ובישיבות, אבל גם איתם הייתה איזו – סליחה על המלה מהמאה שעברה – אחווה.

***

זו הסקירה ממש על קצה המזלג. הדרך להקים קו-אופ אינה פשוטה. אין דרך אחת נכונה לנהל קו-אופ, אך יש כבר הרבה נסיון שנצבר לגבי דרכים טובות יותר ופחות לעשות זאת. לקבוצות שונות ולאנשים שונים מתאימים קו-אופים בעלי אופי שונה, ויש אנשים שזה לא מתאים להם בכלל. אולם בכל מקרה, כדי לקבל הכרה מהרשויות, ולהפוך לכוח מניע בישראל נחוצה רשת משגשגת של קו-אופים הפועלים בשיתוף פעולה.

כי זאת חשוב לומר: קו-אופים אינם "רק" פתרון לפרט, אלא תנועה חברתית: קו-אופים הם חלק ממה שקרוי היום בעולם "כלכלה חברתית", המתייחסת לפעילות כלכלית בסקטורים שאינם בשליטת הממשלה או השוק הפרטי. הקואופים מציעים אלטרנטיבה למבני-הבעלות הקיימים. נוסף על קו-אופי דיור, ישנם עוד סוגים רבים של התאגדויות קו-אופ: חנויות ספרים שהן קו-אופ צרכני, תחנת מוניות בבעלות הנהגים, או קו-אופים בקמעונות מזון, שיש כבר מי שאימץ בישראל (למשל עמותת סינגור קהילתי).

מעבר לעובדה המבורכת, שהקו-אופים מפגישים בין אנשים שונים ויוצרים קשרים מסועפים, הם גם תורמים לחידוש עירוני וקהילתי, לאקטיביזם חברתי, ליצירה בתחומי האמנות, לחינוך ועוד. במדיסון, חברי הקו-אופים השונים מעורבים במגוון יוזמות שצמחו מתוך הבתים, כמו למשל איסוף מזון עודף ממסעדות לטובת מטבח קהילתי, קבוצת מודעות וחינוך לבריאות נשים וכדומה. זאת ועוד, הקו-אופים מעודדים תרבות של מגוון וקבלת האחר, מעצם כך שהם חורגים מצורות המגורים המקובלות.

מכל הסיבות הנ"ל, על הממשלה, הרשויות העירוניות והמקומיות והבנקים לעודד את הקמתם בכל דרך אפשרית, קודם כל באמצעות הכרה משפטית בסוג הבעלות הזה (למשל לצורך מיסוי), וכן על-ידי הטבות במשכנתאות לקו-אופים המעוניינים לרכוש מבני מגורים (לפחות כמו לזוגות צעירים), הטבות בארנונה, ועוד.

ניתן לקרוא עוד על קו-אופי דיור באתר של הקו-אופים בארה"ב ובאתר של מרכז קליפורניה לפיתוח קו-אופרטיבים

הכותבת היא דוקטורנטית לסוציולוגיה באוניברסיטת ויסקונסין, מדיסון