הולילנד בקנה מידה ארצי

כדי להבין את חוק הוד"לים, יש להגדיר קודם מהי הבעיה העומדת בפנינו, ורק אז נוכל לשפוט האם החוק פותר או מסייע לפתרון בעיה זו. ובכן, הבעיה היא מחירי הדיור הגבוהים. מחירי דירות ושכר הדירה גבוהים ביותר ברמה אבסולוטית, בהשוואה עולמית, וגבוהים מאוד ביחס לרמת ההכנסות של תשעה העשירונים הראשונים במדינה.

מספר חודשי העבודה הדרושים לרכישת דירה עלה ב-20% בשנים האחרונות, והגיע במחצית הראשונה של 2009 לכ-83.5 חודשי עבודה לעומת 71.1 חודשי עבודה בשנת 2006, (נתוני מנהל הכנסות המדינה), ומחירי הדירות המשיכו לעלות. גובה המשכנתה או שכר הדירה עובר את גבול 30% מההכנסה נטו הנחשב לגבול הסביר העליון. יתרה מכך, מדובר כאן על הסכום שמסוגל משק בית להקדיש לרכישת דירה או לשכר דירה בהכנסה ברוטו של משק בית, במונחי ההכנסה הפנויה. כמובן, שאחרי כל שאר ההוצאות ההכרחיות, המצב הרבה יותר קשה.

חוק הוד"לים והרעש התקשורתי שיוצרת הממשלה סביבו הם הונאה גלויה גדולה. הוועדות לדיור לאומי לא יורידו את מחירי הדיור הגבוהים. במקרה הטוב הם יאיצו את הליכי התכנון. אין בהם דבר שיבטיח את האצת הבנייה, ומי שירוויחו הם בעלי ההון והיזמים שיקבלו מקרקעין ציבורי באזורים מבוקשים עם תוכנית בנייה מאושרת ויבנו בקצב הנראה להם.

חוק הוד"לים יוצר מערכת לאישור מואץ של תוכניות בנייה, וקובע כי "על אף האמור בחוק התכנון, כוחה של תכנית לדיור לאומי שאישרה הוועדה לדיור לאומי לפי חוק זה יפה מכל תכנית אחרת שאושרה לפי חוק התכנון, למעט תכנית מתאר ארצית" (סעיף 3 ב). בעברית פשוטה, תוכניות אלה יגברו על כל תוכנית אחרת, למעט תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35.

כך, למעשה, עוקפת ממשלת נתניהו באמצעות חוק הוד"לים, שלא לצורך אמיתי, את מערך התכנון בישראל שנבנה במשך שנים על-ידי מיטב המומחים, את ההגנות הסביבתיות והחברתיות שבו, וזורקת את כל מערך התכנון הזה לפח, ליצירת מערך תכנון מהיר והרסני שלא יפתור את בעיית הדיור אבל יסב נזק לדורות.

היכונו לבנייה חוקית על חופי הים

זה אינו חוק קרקעות חברתי שנועד לקבוע הסדרים מיוחדים לאישור תוכניות בנייה למגורים, שיאפשרו מתן פתרון ליוקר הדיור, אלא חוק שיאפשר שוד קרקעות. החוק יגביר את השותפות הון-שלטון, ויתיר "הולילנד" בקנה מידה ארצי. מוסדות השלטון, משרדי הממשלה, רשות מקרקעי ישראל, ועדה מחוזית, ועדה מקומית או רשות מקומית, יגישו תוכניות לוועדות לדיור לאומי, גם אם הן סותרות תוכניות מחוזיות וכוללות כמו בנייה על חופי הים, שטחים חקלאיים, פארקים או יערות.

תוכניות אלו יאושרו במהירות תוך עקיפת כל המגבלות התכנוניות המקובלות כמו דרישה למבני ציבור, כבישי גישה ותשתיות, מבני ציבור, שטחים פתוחים, מערכת ביוב וכו'.  בנוסף, זכויות הערר על התוכניות מוגבלות, גם כאשר מדובר בחשש לפגיעות מהותיות בסביבה.

בשלב השני, המדינה תעביר שטחים נרחבים נשואי התוכנית לידי בעלי הון, יזמים, וקבלנים, שישתלטו על קרקעות המדינה ויבנו עליהן לפי שיקול דעתם. עם הנזקים שייגרמו לאיכות החיים ולאיכות הסביבה, נתמודד כולנו.

לדוגמה, על פי החוק, יזם יסכם עם מועצה מקומית על פרויקט לבניית אלף דירות בגן לאומי, בשמורת טבע, ביער או על חוף הים, במקום שהיום אסור לבנות בו. המועצה תגיש תוכנית, והוד"ל תאשר אותה במהירות. היזם יקבל בעזרת ראש הרשות המקומית את הפרויקט, הוא ימכור את הזכויות לתוכנית במלואן או בחלקן (ראו את המסחר בזכויות על שטחי קידוחי הגז הטבעי בים), יבנה לפי לוח הזמנים שלו דיור ברמה גבוהה לעשירון העליון, בעוד שהציבור הרחב לא רק שלא ייהנה מהדירות, אלא ימצא עצמו ללא גישה לגן הלאומי, לשמורת הטבע, ליער או לחוף הים.

גרוע מזה, תוכניות בינוי שנדחו בעבר, כמו תוכניות לכפר נופש בחוף פלמחים, למלון בעמק תמנע, יוגשו מחדש בשינויים מינוריים, כך שיתאימו לדרישות הוד"ל (200 יחידות דיור ומעלה), ויאושרו. בסופו של דבר נמצא שקומץ בעלי הון ויזמי נדל"ן ישתלטו, בחסות החוק, על רוב קרקעות המדינה באזורים המבוקשים ויבנו עליהם, אם יבנו בכלל, לפי שיקול דעתם.

מקובל לייחס את הסיבה העיקרית למחירי הדיור הגבוהים למחסור בדירות, כלומר: להיצע דירות נמוך. המחסור בדירות נוצר לפי תפיסה זו בשל שתי סיבות: רשויות התכנון ומקרקעי ישראל, המהווים את ה"חסמים לתכנון דירות'" או "חסמים לשיווק הקרקעות לדירות" בלשונו של ראש הממשלה בהתייחסו לחוק הוד"לים ולרפורמה במינהל מקרקעי ישראל.

זו תפיסה שנשמעת הגיונית אלא שהיא פשטנית ואינה תואמת את מה שקורה בשטח. ניתן כיום להשיג היתר בניה, גם לפרויקטים גדולים ומורכבים, תוך חודשים ספורים בשני תנאים: קיומה של תוכנית מתאר עדכנית ועמידה בכלליה. במקרים בהם היזם בא בדרישות שאינן תואמות את תוכנית המתאר, הוא חייב לעבור שבעה מדורי ועדות, ולהתמודד עם מתנגדים והתנגדויות. אולם אז אין לו על מי להלין, אלא על עצמו בלבד.

החסמים בענף הבנייה לא נמצאים במערכת התכנון, אלא במימוש וברישוי. כבר היום יש תוכניות מאושרות לכ-160 אלף דירות שכבר עברו את כל הליכי התכנון ואושרו, אבל לא נבנות מסיבות שונות. בחלק מהמקרים הקבלנים לא בונים אותן כי הם מחכים לעליית מחירים, במקרים אחרים חסרות תשתיות חיוניות כמו כבישים וביוב.

בנוסף, למרות שבתוכניות המתאר המחוזיות יש עתודות קרקע לבנייה שמיועדות לפיתוח בהיקף שקרוב למיליון דונם, יותר מהיקף כל השטח הבנוי היום בישראל, הוד"לים מאפשרים לבנות גם בשטחים שמיועדים לשימור.

חוק הוד"לים אמנם מקצר את הליכי התכנון, אך הוא אינו כולל לוח זמנים להשלמת הבנייה עצמה בשטח, אינו כולל דבר שיבטיח בנייה של תשתיות תחבורה ותעסוקה, מבני ציבור וחינוך, ולא קובע סנקציות כנגד תוכניות שלא מתבצעות. על-פי החוק (סעיף 27 א), ביצועה של התוכנית יחל בתוך שנתיים וחצי מיום שאושרה, ותחילת הביצוע תראה כביצוע בפועל של 25% מעבודות התשתיות בפרויקט.

משמעותו של החוק היא שהיזם יכול, למעשה, להסתפק ביישור השטח בתוך שנתיים וחצי, מבלי שהוא מחויב להמשיך בבנייה או שהוא נדרש להחזיר את הקרקע ולהסתלק מהתוכנית. אם הוא לא יעמוד גם בדרישות מזעריות אלו, התוכנית לא תבוטל והזכויות שלו לא יישללו, אלא שיהיה דיון נוסף בוועדה המחוזית, וסביר להניח שלא יוטלו שום סנקציות.

בנוסף, לא ברור מי הגורם שיפקח וימדוד שהיזם אכן עומד במה שמוטל עליו. אולי תהיה זו המועצה המקומית, שברוב המקרים יש לה אינטרס בפרויקט? וגם במקרה שהוא עמד בדרישות וביצע 25% מעבודות התשתית, מה ומי מונעים ממנו לא לעשות כלום אחר כך ולהמתין במשך שנים, עם קרקע ותוכניות מאושרות ביד, ולחכות שהמחיר יעלה?

למעשה, מרגע שהתוכניות מאושרות, הקבלנים אינם מחויבים לבנות. אין כאן שום האצת בנייה, כך ייווצר מצב שקומץ בעלי הון ישתלטו על קרקעות של מדינה שלמה וישחררו אותן בקצב שמתאים להם.

כך כתב עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל אדם טבע ודין, על אישור התוכנית:

וד"ל גם ימנע דיור בר השגה לסטודנטים ולזוגות צעירים וגם יאפשר בנייה הרסנית לבעלי ההון על החופים ועל השטחים הפתוחים המעטים שעוד נותרו בישראל… חוק הוד"לים מקים מערכת תכנון שתדרוס את המערכת הקיימת, כל הליך תכנוני פוגעני חברתית והרסני מבחינה סביבתית יעבור ללא עיכובים בוועדות אלו, שיפעלו משיקולים פוליטיים צרים בלבד.

וזו תגובת החברה להגנת הטבע:

הכנסת אישרה היום חוק שיגרום לתכנון לקוי, פגיעה סביבתית והעמקת חוסר השוויון החברתי. החוק, שיפגע באיכות וברווחת החיים של כולנו בשנים הקרובות ובדורות הבאים, רומס ברגל גסה את מוסדות התכנון הקיימים… החוק יהפוך את התכנון לרשלני ושטחי, יגדיל את האפשרות לשחיתות, יוביל להקמת שכונות יוקרה בקרקעות השייכות לציבור ויגביר את הקיטוב החברתי. במקום לחזק את מוסדות התכנון הקיימים ולשחרר את החסמים בבנייה, ראש הממשלה הוביל חוק שיאפשר לחלק ליזמים קרקעות במהירות ויענה על צרכי היזמים ולא על צרכי האזרחים.

האלטרנטיבה הראויה לחוק הוד"לים

בעיית מחירי הדיור הגבוהים תיפטר רק באמצעות בנייה מסיבית של דירות במחירים סבירים. ניתן לעשות זאת באמצעות:

• הורדת מרכיב הקרקע בדיור לאפס.
• מימון בניית הדיור באמצעות אג"ח לטווח ארוך בריבית של 4% צמוד למדד. זאת לעומת התשואה שיזמים פרטיים דורשים, הנעה בין 8% ל-10%, ודמי היזמות של 20% על ערך הדירה כולל מרכיב הקרקע.

הורדת מחירי הקרקע מחייבת שהקרקעות יישארו בידי המדינה. כל פתרון אחר יביא לכך שהיזם או כל מי שיקבל את הקרקע ישאיר בכיסו את החלק הארי של ההפרש בין ערך הקרקע בשוק לזה שהממשלה קיבלה.

הורדת מחירי הקרקע מחייבת גם שהדירות יישארו בבעלות המדינה, שכן אם הן תימכרנה במחיר נמוך (עלות קרקע מינימאלית) הרי שהרוכשים יוכלו למכור או להעביר את הבעלות במחירי השוק ולהרוויח את ההפרש.

הפרויקט כולו יישאר לכן בבעלות המדינה, בעוד שהביצוע יימסר במכרז, לחברת ניהול ולחברות בנייה פרטיות. אציין כי הממשלה והעיריות מנהלות כיום פרויקטים דומים כמו "עתידים", הבונה ומשכירה שטחים לתעשיית ההיי-טק בבעלות עיריית תל אביב, והבנייה בשטחים הכבושים הנשלטת בידי הממשלה.

כאמור, הקרקע והדירות יישארו בבעלות הממשלה. הממשלה מצידה תשכיר את הדירות שיבנו בשכירות במחירים סבירים – 6% מעלות הבניה, הנאמדת בכ-4,000 שקל לממ"ר, בשכירות לטווח ארוך לכל דורש. דמי השכירות לדירה בת 3 חדרים (80 ממ"ר) יהיו כ- 1,600 שקל לחודש. דמי השכירות יממנו את האג"ח שדרכו גויס הכסף לבניית הדירות, והיתרה תשמש לתשלום לחברת הניהול ולהוצאות בלתי נצפות מראש.

השפעת דמי השכירות הנמוכים על מחירי הדירות להשקעה תהיה דרמטית. היא תשנה לחלוטין את כדאיות רכישת דירות להשקעה מחישוב שדמי השכירות יממנו את תשלומי המשכנתא. ירידת מחירי השכירות תפר מאזן זה בין דמי השכירות ותשלומי המשכנתא, ותקטין בצורה משמעותית את הכדאיות והביקוש לרכישת דירות להשכרה ולהשקעה. יתירה מזאת, היא עשויה להביא למכירות של דירות שכבר נרכשו למטרה זו, ולהורדת משמעותית במחירי הדירות מיד שנייה.

הכותב הוא ממייסדי המכללה החברתית כלכלית ואחד ממרציה