הולילנד בקנה מידה ארצי

‎חוק הוד"לים הוא הונאה גדולה, משום שאין בו מאום כדי לסייע להורדת מחירי הדירות הגבוהים. מה שכן, מדובר בגן עדן לאילי נדל"ן ובקטסטרופה לאזרחי המדינה, האחרונים תמיד במדרג העדיפויות של ממשלת נתניהו
אמנון פורטוגלי

כדי להבין את חוק הוד"לים, יש להגדיר קודם מהי הבעיה העומדת בפנינו, ורק אז נוכל לשפוט האם החוק פותר או מסייע לפתרון בעיה זו. ובכן, הבעיה היא מחירי הדיור הגבוהים. מחירי דירות ושכר הדירה גבוהים ביותר ברמה אבסולוטית, בהשוואה עולמית, וגבוהים מאוד ביחס לרמת ההכנסות של תשעה העשירונים הראשונים במדינה.

מספר חודשי העבודה הדרושים לרכישת דירה עלה ב-20% בשנים האחרונות, והגיע במחצית הראשונה של 2009 לכ-83.5 חודשי עבודה לעומת 71.1 חודשי עבודה בשנת 2006, (נתוני מנהל הכנסות המדינה), ומחירי הדירות המשיכו לעלות. גובה המשכנתה או שכר הדירה עובר את גבול 30% מההכנסה נטו הנחשב לגבול הסביר העליון. יתרה מכך, מדובר כאן על הסכום שמסוגל משק בית להקדיש לרכישת דירה או לשכר דירה בהכנסה ברוטו של משק בית, במונחי ההכנסה הפנויה. כמובן, שאחרי כל שאר ההוצאות ההכרחיות, המצב הרבה יותר קשה.

מספר חודשי העבודה הדרושים לרכישת דירה בישראל עלה ב-20% בשנים האחרונות. צילום: אשדוד-נט

חוק הוד"לים והרעש התקשורתי שיוצרת הממשלה סביבו הם הונאה גלויה גדולה. הוועדות לדיור לאומי לא יורידו את מחירי הדיור הגבוהים. במקרה הטוב הם יאיצו את הליכי התכנון. אין בהם דבר שיבטיח את האצת הבנייה, ומי שירוויחו הם בעלי ההון והיזמים שיקבלו מקרקעין ציבורי באזורים מבוקשים עם תוכנית בנייה מאושרת ויבנו בקצב הנראה להם.

חוק הוד"לים יוצר מערכת לאישור מואץ של תוכניות בנייה, וקובע כי "על אף האמור בחוק התכנון, כוחה של תכנית לדיור לאומי שאישרה הוועדה לדיור לאומי לפי חוק זה יפה מכל תכנית אחרת שאושרה לפי חוק התכנון, למעט תכנית מתאר ארצית" (סעיף 3 ב). בעברית פשוטה, תוכניות אלה יגברו על כל תוכנית אחרת, למעט תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35.

כך, למעשה, עוקפת ממשלת נתניהו באמצעות חוק הוד"לים, שלא לצורך אמיתי, את מערך התכנון בישראל שנבנה במשך שנים על-ידי מיטב המומחים, את ההגנות הסביבתיות והחברתיות שבו, וזורקת את כל מערך התכנון הזה לפח, ליצירת מערך תכנון מהיר והרסני שלא יפתור את בעיית הדיור אבל יסב נזק לדורות.

היכונו לבנייה חוקית על חופי הים

זה אינו חוק קרקעות חברתי שנועד לקבוע הסדרים מיוחדים לאישור תוכניות בנייה למגורים, שיאפשרו מתן פתרון ליוקר הדיור, אלא חוק שיאפשר שוד קרקעות. החוק יגביר את השותפות הון-שלטון, ויתיר "הולילנד" בקנה מידה ארצי. מוסדות השלטון, משרדי הממשלה, רשות מקרקעי ישראל, ועדה מחוזית, ועדה מקומית או רשות מקומית, יגישו תוכניות לוועדות לדיור לאומי, גם אם הן סותרות תוכניות מחוזיות וכוללות כמו בנייה על חופי הים, שטחים חקלאיים, פארקים או יערות.

תוכניות אלו יאושרו במהירות תוך עקיפת כל המגבלות התכנוניות המקובלות כמו דרישה למבני ציבור, כבישי גישה ותשתיות, מבני ציבור, שטחים פתוחים, מערכת ביוב וכו'.  בנוסף, זכויות הערר על התוכניות מוגבלות, גם כאשר מדובר בחשש לפגיעות מהותיות בסביבה.

בשלב השני, המדינה תעביר שטחים נרחבים נשואי התוכנית לידי בעלי הון, יזמים, וקבלנים, שישתלטו על קרקעות המדינה ויבנו עליהן לפי שיקול דעתם. עם הנזקים שייגרמו לאיכות החיים ולאיכות הסביבה, נתמודד כולנו.

לדוגמה, על פי החוק, יזם יסכם עם מועצה מקומית על פרויקט לבניית אלף דירות בגן לאומי, בשמורת טבע, ביער או על חוף הים, במקום שהיום אסור לבנות בו. המועצה תגיש תוכנית, והוד"ל תאשר אותה במהירות. היזם יקבל בעזרת ראש הרשות המקומית את הפרויקט, הוא ימכור את הזכויות לתוכנית במלואן או בחלקן (ראו את המסחר בזכויות על שטחי קידוחי הגז הטבעי בים), יבנה לפי לוח הזמנים שלו דיור ברמה גבוהה לעשירון העליון, בעוד שהציבור הרחב לא רק שלא ייהנה מהדירות, אלא ימצא עצמו ללא גישה לגן הלאומי, לשמורת הטבע, ליער או לחוף הים.

גרוע מזה, תוכניות בינוי שנדחו בעבר, כמו תוכניות לכפר נופש בחוף פלמחים, למלון בעמק תמנע, יוגשו מחדש בשינויים מינוריים, כך שיתאימו לדרישות הוד"ל (200 יחידות דיור ומעלה), ויאושרו. בסופו של דבר נמצא שקומץ בעלי הון ויזמי נדל"ן ישתלטו, בחסות החוק, על רוב קרקעות המדינה באזורים המבוקשים ויבנו עליהם, אם יבנו בכלל, לפי שיקול דעתם.

מקובל לייחס את הסיבה העיקרית למחירי הדיור הגבוהים למחסור בדירות, כלומר: להיצע דירות נמוך. המחסור בדירות נוצר לפי תפיסה זו בשל שתי סיבות: רשויות התכנון ומקרקעי ישראל, המהווים את ה"חסמים לתכנון דירות'" או "חסמים לשיווק הקרקעות לדירות" בלשונו של ראש הממשלה בהתייחסו לחוק הוד"לים ולרפורמה במינהל מקרקעי ישראל.

זו תפיסה שנשמעת הגיונית אלא שהיא פשטנית ואינה תואמת את מה שקורה בשטח. ניתן כיום להשיג היתר בניה, גם לפרויקטים גדולים ומורכבים, תוך חודשים ספורים בשני תנאים: קיומה של תוכנית מתאר עדכנית ועמידה בכלליה. במקרים בהם היזם בא בדרישות שאינן תואמות את תוכנית המתאר, הוא חייב לעבור שבעה מדורי ועדות, ולהתמודד עם מתנגדים והתנגדויות. אולם אז אין לו על מי להלין, אלא על עצמו בלבד.

החסמים בענף הבנייה לא נמצאים במערכת התכנון, אלא במימוש וברישוי. כבר היום יש תוכניות מאושרות לכ-160 אלף דירות שכבר עברו את כל הליכי התכנון ואושרו, אבל לא נבנות מסיבות שונות. בחלק מהמקרים הקבלנים לא בונים אותן כי הם מחכים לעליית מחירים, במקרים אחרים חסרות תשתיות חיוניות כמו כבישים וביוב.

בנוסף, למרות שבתוכניות המתאר המחוזיות יש עתודות קרקע לבנייה שמיועדות לפיתוח בהיקף שקרוב למיליון דונם, יותר מהיקף כל השטח הבנוי היום בישראל, הוד"לים מאפשרים לבנות גם בשטחים שמיועדים לשימור.

היזם יציע תוכנית לבנייה במקום אסור, למשל בשמורת טבע, והוד"ל תאשר במהירות. צילום: cc by-שאול חנוכה Shaul Hanuka

חוק הוד"לים אמנם מקצר את הליכי התכנון, אך הוא אינו כולל לוח זמנים להשלמת הבנייה עצמה בשטח, אינו כולל דבר שיבטיח בנייה של תשתיות תחבורה ותעסוקה, מבני ציבור וחינוך, ולא קובע סנקציות כנגד תוכניות שלא מתבצעות. על-פי החוק (סעיף 27 א), ביצועה של התוכנית יחל בתוך שנתיים וחצי מיום שאושרה, ותחילת הביצוע תראה כביצוע בפועל של 25% מעבודות התשתיות בפרויקט.

משמעותו של החוק היא שהיזם יכול, למעשה, להסתפק ביישור השטח בתוך שנתיים וחצי, מבלי שהוא מחויב להמשיך בבנייה או שהוא נדרש להחזיר את הקרקע ולהסתלק מהתוכנית. אם הוא לא יעמוד גם בדרישות מזעריות אלו, התוכנית לא תבוטל והזכויות שלו לא יישללו, אלא שיהיה דיון נוסף בוועדה המחוזית, וסביר להניח שלא יוטלו שום סנקציות.

בנוסף, לא ברור מי הגורם שיפקח וימדוד שהיזם אכן עומד במה שמוטל עליו. אולי תהיה זו המועצה המקומית, שברוב המקרים יש לה אינטרס בפרויקט? וגם במקרה שהוא עמד בדרישות וביצע 25% מעבודות התשתית, מה ומי מונעים ממנו לא לעשות כלום אחר כך ולהמתין במשך שנים, עם קרקע ותוכניות מאושרות ביד, ולחכות שהמחיר יעלה?

למעשה, מרגע שהתוכניות מאושרות, הקבלנים אינם מחויבים לבנות. אין כאן שום האצת בנייה, כך ייווצר מצב שקומץ בעלי הון ישתלטו על קרקעות של מדינה שלמה וישחררו אותן בקצב שמתאים להם.

כך כתב עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל אדם טבע ודין, על אישור התוכנית:

וד"ל גם ימנע דיור בר השגה לסטודנטים ולזוגות צעירים וגם יאפשר בנייה הרסנית לבעלי ההון על החופים ועל השטחים הפתוחים המעטים שעוד נותרו בישראל… חוק הוד"לים מקים מערכת תכנון שתדרוס את המערכת הקיימת, כל הליך תכנוני פוגעני חברתית והרסני מבחינה סביבתית יעבור ללא עיכובים בוועדות אלו, שיפעלו משיקולים פוליטיים צרים בלבד.

וזו תגובת החברה להגנת הטבע:

הכנסת אישרה היום חוק שיגרום לתכנון לקוי, פגיעה סביבתית והעמקת חוסר השוויון החברתי. החוק, שיפגע באיכות וברווחת החיים של כולנו בשנים הקרובות ובדורות הבאים, רומס ברגל גסה את מוסדות התכנון הקיימים… החוק יהפוך את התכנון לרשלני ושטחי, יגדיל את האפשרות לשחיתות, יוביל להקמת שכונות יוקרה בקרקעות השייכות לציבור ויגביר את הקיטוב החברתי. במקום לחזק את מוסדות התכנון הקיימים ולשחרר את החסמים בבנייה, ראש הממשלה הוביל חוק שיאפשר לחלק ליזמים קרקעות במהירות ויענה על צרכי היזמים ולא על צרכי האזרחים.

האלטרנטיבה הראויה לחוק הוד"לים

בעיית מחירי הדיור הגבוהים תיפטר רק באמצעות בנייה מסיבית של דירות במחירים סבירים. ניתן לעשות זאת באמצעות:

  • הורדת מרכיב הקרקע בדיור לאפס.
  • מימון בניית הדיור באמצעות אג"ח לטווח ארוך בריבית של 4% צמוד למדד. זאת לעומת התשואה שיזמים פרטיים דורשים, הנעה בין 8% ל-10%, ודמי היזמות של 20% על ערך הדירה כולל מרכיב הקרקע.

הורדת מחירי הקרקע מחייבת שהקרקעות יישארו בידי המדינה. כל פתרון אחר יביא לכך שהיזם או כל מי שיקבל את הקרקע ישאיר בכיסו את החלק הארי של ההפרש בין ערך הקרקע בשוק לזה שהממשלה קיבלה.

הורדת מחירי הקרקע מחייבת גם שהדירות יישארו בבעלות המדינה, שכן אם הן תימכרנה במחיר נמוך (עלות קרקע מינימאלית) הרי שהרוכשים יוכלו למכור או להעביר את הבעלות במחירי השוק ולהרוויח את ההפרש.

הפרויקט כולו יישאר לכן בבעלות המדינה, בעוד שהביצוע יימסר במכרז, לחברת ניהול ולחברות בנייה פרטיות. אציין כי הממשלה והעיריות מנהלות כיום פרויקטים דומים כמו "עתידים", הבונה ומשכירה שטחים לתעשיית ההיי-טק בבעלות עיריית תל אביב, והבנייה בשטחים הכבושים הנשלטת בידי הממשלה.

הרחבות במעלה אדומים. הבנייה בשטחים כמובן תיוותר בשליטה ממשלתית. צילום: יותם רונן, אקטיבסטילס

כאמור, הקרקע והדירות יישארו בבעלות הממשלה. הממשלה מצידה תשכיר את הדירות שיבנו בשכירות במחירים סבירים – 6% מעלות הבניה, הנאמדת בכ-4,000 שקל לממ"ר, בשכירות לטווח ארוך לכל דורש. דמי השכירות לדירה בת 3 חדרים (80 ממ"ר) יהיו כ- 1,600 שקל לחודש. דמי השכירות יממנו את האג"ח שדרכו גויס הכסף לבניית הדירות, והיתרה תשמש לתשלום לחברת הניהול ולהוצאות בלתי נצפות מראש.

השפעת דמי השכירות הנמוכים על מחירי הדירות להשקעה תהיה דרמטית. היא תשנה לחלוטין את כדאיות רכישת דירות להשקעה מחישוב שדמי השכירות יממנו את תשלומי המשכנתא. ירידת מחירי השכירות תפר מאזן זה בין דמי השכירות ותשלומי המשכנתא, ותקטין בצורה משמעותית את הכדאיות והביקוש לרכישת דירות להשכרה ולהשקעה. יתירה מזאת, היא עשויה להביא למכירות של דירות שכבר נרכשו למטרה זו, ולהורדת משמעותית במחירי הדירות מיד שנייה.

הכותב הוא ממייסדי המכללה החברתית כלכלית ואחד ממרציה

בא/ה לפה הרבה?

נושאים שהתעקשנו עליהם לאורך 16 שנות קיומו של "העוקץ", תוך יצירת שפה ושיח ביקורתיים, הצליחו להשפיע על תודעת הציבור הרחב. מאות הכותבות והכותבים התורמים מכשרונם לאתר והקהילה שנוצרה סביבו מאתגרים אותנו מדי יום מחדש, מעוררים מחשבה, תקווה וסיפוק.

על מנת להמשיך ולעשות עיתונות עצמאית ולקדם סדר יום מזרחי, פמיניסטי, צדק ושוויון, ועל מנת להמשיך ולפתח את האתר בערבית, שעם קוראיו נמנים רבים ממדינות ערב, אנו מזמינות אתכם/ן להשתתף בפרויקט יוצא הדופן הזה. כל תרומה יכולה לסייע בהגדלת הטוב שאנחנו מבקשות לקדם.

תודה רבה.

donate
כנראה שיעניין אותך גם:
תגובות

 

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  1. עמירם ברוטמן

    נכתב לפני מספר ימים במוניטין עיתון לסרים מידיים http://www.monitin.org.il חוק הווד"לים
    מה שנתניהו עשה למעמד הביניים, הוא הולך לעשות לנוף. חוק הווד"לים שעבר אתמול יאפשר לקו האופק להיראות עם הרבה הולילנד, או המפלצות שהרסו את חופי חיפה. השפעות סביבתיות הן בדרך כלל נצחיות. כך שמי שרוצה להתפרנס מנוסטלגיה שיתחיל לצלם נוף. בעתיד בעלי הדירות החדשות יוכלו לתלות את התמונות במקום חלונות. סך הכל תמונת נוף עדיפה על הזוועה הפנורמית של ערי נתניהו.

  2. ונדל

    ונדל הוא כידוע פרא אדם, משחית והורס, ולפיכך, החוק ראוי להקרא חוק הונדלים. אבל זו דאחקה הגיגנית שולית. בוא ניגש לעיקר:

    למה אפילו אדם כמוך, מר פורטוגלי, מתקשה להוציא מפיו את צירוף המילים בנייה ציבורית/דיור ציבורי/בנייה ממשלתית. למה אחרי כל הביזה שמתרחשת בשוק הנדל"ן, הקונספצייה הזו – שבהעדרה לא היתה קמה כאן בכלל מדינה וחברה – למה היא עדיין מוקצה. כל המודלים של ערבות מדינה והנפקות אג"חים זה בסדר, אבל לנוכח החורבן והיקפיו זה כנראה לא מספיק. בנייה ציבורית על-ידי הממשלה עם פיקוח על המחיר, הן לרכישה והן להשכרה. דברו על זה בקול רם ובביטחון, כי זה מה שנדרש.

    ועוד נקודה: מנהל מקרקעי ישראל הוא גוף שמקפל בתוך פעילותו סתירה פנימית חריפה ובלתי ניתנת ליישוב: הוא גם אמור לפתור את המחנק בשוק ולשחרר קרקע וגם למקסם רווחים עבור הממלכה. איך ייתכן שהמזור יבוא מהמחלה והפתרון יהיה גלום בתוך הבעייה?

  3. נחום כהן

    צודק הכותב בטענתו על אורך זמן התכנון. אין בארץ מתכנני ערים מקצועיים, מזמן המקצוע הזה אינו נלמד(הוא שונה לגמרי מן האדריכלות, שהיא עיצובית גרידא). רבות התרעתי בנושא, גם בפני הכותב, ללא תגובה מתאימה, ודבר לא נעשה. בטכניון לא מבינים כבר על מה מדובר בתחום הזה. בבצלאל נפתחה לתואר שני מגמה לעיצוב בינינים לגמרי מיותרת.מובן כי חוסר מתכננים גורם לעיכוב כמעט מוחלט. יש לייבא אנשי מקצוע מאירופה.

  4. יואש

    חוק הודל"ים הוא עוד חוק מושחת מבית היוצר של ביבי. זהו אחד מהחוקים "עוקפי הבג"ץ " שמתוכננים במסגרת הקואליציה הנוכחית של נתניהו כדי לשנות ערכים והסדרים שנבחנו ותוקנו עד להתגבשותם הנוכחית.
    מטרת החוק הנ"ל איננה לייצר תוספת דיור זמין ,בר השגה,ונגיש לכל אלא כדי להוכיח שניתן להשיג בשימוש בכח השלטון את הכפפת המערכת לשיטות הקפיטליזם הדורסני של אסכולת שיקגו שקרסה . מי שיקרא את "תיאורית ההלם" יוכל לתפוס את סוג החשיבה ההרסני שלאורו מתנהל ביבי.
    אילו רצו באמת ליצור בנייה לדיור בהיקפים רחבים לפי צרכי השעה, היה על המימשל להיערך להשגתה על ידי שר ממונה אחד(ולא שלשה), לתקצב את ועדות התכנון לעבודה של 5 ימים בשבוע במשך כל השנה, ללא ממונים פוליטיים בלתי מקצועיים ובעלי אינטרסים אישיים זרים.
    אחרי שלב התכנון היו פתוחות הדרכים שהציעו אמנון פורטוגלי ואחרים כולל בנייה באחריות ובעלות המדינה בידי קבלנים שנבחרו במכרזים. במצב זה לא היה צורך בתימרוץ הקבלנים אלא רק בעמידה בתנאי הזכייה במכרז כאשר האחריות למימון בידי המדינה.
    אני מעז להניח שחלק נכבד מחברי כנסת ישראל אינם מכירים ואינם מבינים את בעיות התכנון והבנייה ואת משמעויות חוק הוד"לים והצביעו על פי משמעת קואליציונית שנכפתה עליהם על ידי ראש הממשלה.

  5. אמנון

    תשובה לונדל

    קרא את המאמר 'מתווה לפתרון בעיית הדיור' שפורסם בהעוקץ ב-21 ליולי

  6. מאור

    נשמע לי מאוד מוזר שבישראל 2011, אחרי עליה של שנים במחירי הדירות, יש בעלי קרקע מתוכננת ומאושרת שמחכים לעליה נוספת. ההגיון הכלכלי היה אמור להריץ אותם למכור ברגע שמתחילים לדבר על הפשרת קרקעות מאסיבית שתוריד את ערך ההשקעה שלהם. פרט לכך, המאמר מאיר עיניים.