הפרימדונות של שוק הדיור

מספרים לנו כי בעיית הדיור נובעת מהיצע נמוך, אבל טיעון זה מתעלם מהמתווכים – היזמים, הקבלנים ואחרים שמקבלים מהממשלה תמריצים רבים, ורק רוצים עוד. הפתרון הוא לחשוב על דירה לא כעל מוצר בשוק, אלא כעל מחויבות הממשלה לאזרחיה
אמנון פורטוגלי

אחת מאבני היסוד של המדיניות הניאו-ליברלית הנהוגה בישראל היא ההפרטה של כל דבר. ההפרטה היא המנטרה של אלו הטוענים שאין זה עניינה של הממשלה להיות מעורבת בעסקים. ואת הניהול יש להעביר למגזר הפרטי, ליזם היודע איך להפיק רווחים, למנוע בזבוז בלי לשכוח את שורת הרווח. ההפרטה הפכה מקודשת, ללא קשר למציאות הכלכלית-החברתית. וכפי שכתבו יצחק זמיר ומשה ארנס, ההפרטה מתבצעת כאילו מתוך אינסטינקט, אם לא אובססיה.

במסגרת תפיסה זו, הממשלה יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור. השיכון הציבורי הופרט, וזה שנים שמשרד הבינוי והשיכון אינו בונה ואינו משכן, ובעשור האחרון תקציבו קוצץ כדי מחצית. כיום השיקול המרכזי המנחה את מינהל מקרקעי ישראל, וכמובן גם את הקבלנים שזכו במקרקעי המדינה, הוא הרווח הכספי. לא פלא שאין יותר דיור בר-השגה.

אבל מסתבר שהשוק הפרטי בתחום הדיור אינו יכול לספק את הדירות. בתיאטרון האבסורד של שוק הבנייה בישראל אפשר לקרוא, כי "בישראל לא מתפתח שוק השכרה של חברות פרטיות בגלל שהתשואות נמוכות… ייתכן שהטבת המס ליזמים לא מספיק אפקטיבית כיום", כך אמר ל-TheMarker בכיר במשרד התמ"ת. וההטבות שכבר נתנו הן בהיקף ניכר. ב-2006 אישרה הממשלה ליזמים שורת הטבות הכוללות פטור ממע"מ על מכירת הדירות שהושכרו בתום תקופת ההשכרה, שיעורי מס מופחתים על ההכנסות מהפרויקט, שיעור פחת מואץ של כ-20% שמאפשר לקבל החזר הוצאות על תיקונים כתוצאה מבלאי של דירה, ושיעור מס מופחת ליזמים (מס חברות) בשיעור של 11%-20% בהתאם לאופן ההתאגדות (יזם יחיד או חברה).

: איזה מין שוק פרטי זה שלא יכול לפתור את הבעיה בלי תמריצים? צילום: barvinograd, cc by-nc-nd

הטבה משמעותית נוספת שהעניק השנה התמ"ת הייתה הסרת המגבלות על השכרת דירות גדולות – אבל כל זה לא מספיק לפרימדונות של שוק הדיור. ולכן אומרים במשרדי הממשלה, "נמשיך לבחון בשיתוף רשות המסים אופציות לעידוד יזמים להיכנס לפרויקטים כאלה, כשבין היתר נבחנת אפשרות להקטין את מס החברות ליזמים ל-5%-6% ולהגביר את שיתופי פעולה מול רשויות מקומיות". בתוך כך, באחרונה החליטה מועצת מינהל מקרקעי ישראל לשווק קרקעות בייעוד למגורים בשכירות במחירים נמוכים.

אני בהחלט בעד הגישה שהממשלה תיצור את התנאים, כך שהשוק החופשי יוכל לבצע את הדברים בגדול. אלא שהיזמים בשוק החופשי דורשים תמריצים כלכליים/פיננסיים בהיקף רציני כדי לפעול. אם השוק החופשי יודע ויכול לפתור את בעיית הדיור, מדוע אינו פותר אותה בלי תמריצים? ואם יש צורך בתמריצים, מדוע צריך את היזמים?

יזמים בשוק החופשי מבקשים להרוויח לפחות 8%-10% על השקעתם וכ-20% רווח יזמי על כל הפרויקט. באזורים מבוקשים הרווח היזמי שלהם גבוה הרבה יותר. אלו רווחים שמעלים את מחיר הדירה או השכירות שהדייר יצטרך לשלם. הממשלה יכולה לעשות זאת, לפחות באותה רמה, בלי רווח יזמי ובתשואה על הכסף המושקע של כ-4%. למי שעדיין מאמין במנטרה השחוקה ש"השוק יודע לעשות טוב מהממשלה", כדאי לשים לב למה שקורה מעבר לקו הירוק, שם הדירות זולות. בגדה המערבית לא הפריטו את הדיור, המדינה מעורבת שם באופן ישיר, היא מפקחת על הכול, קובעת את המחיר, יוצרת את התשתיות על חשבונה, ומחירי הקרקע שם אפסיים. בנוסף הממשלה תומכת בדיור בשטחים במשכנתאות בתנאים נוחים לרוכשי הדירות, במענקים, כמו גם בשיטות גלויות וסמויות אחרות.

מספרים לנו כי הבעיה בשוק הדיור נובעת מהיצע נמוך של דירות לעומת הביקוש. אבל טיעון זה מתעלם מהמתווכים – מהיזמים, הקבלנים, מחברות הבניה, הבנקים, ואחרים. והמתווכים האלו הם חלק מהבעיה. העובדה שחברות הבניה, הבנקים והמתווכים האחרים נמצאים בלב המערכת, מאפשרת להם לשמור לעצמם נתח נכבד מהכספים העוברים דרכם. הם ניצבים בעמדה שמאפשרת להם לגזור חלק נכבד מהרווחים משוק הבניה. הם גילו כמה קל להקיז את כספם של הרוכשים להשגת רווחי עתק. הם מווסתים את שחרור הקרקעות והבניה להשגת רווח מרבי.

הפעולות שלהם חוקיות לחלוטין. וחשוב יותר, כל מה שהם עושים נתמך על ידי התפיסה הכלכלית השלטת. אם הם עושים כסף, זה אמור להיות סימן שהם מציעים שירות או מוצר שהוא מועיל. שכן אם אנשים לא היו מפיקים ממנו תועלת, הם לא היו קונים אותו. לא רק שהתפיסה הכלכלית נתנה לגיטימציה לפעולות של המתווכים, אלא שגם קובעי המדיניות שבויים בקסמיה. הפרטת שוק הדיור הינה בלב התפיסה הכלכלית השלטת וכל מה שהשחקנים בשוק צריכים לומר הוא שהרווחיות נמוכה מדי ויש צורך בתמריצים, והתמריצים באים ביד רחבה. אין לי בעיה עם רווחי היזמים והקבלנים בשוק הבנייה, אבל אף אחד לא שואל את השאלה: איזה מין שוק פרטי זה שלא יכול לפתור את הבעיה בלי תמריצים; ואם אינו יכול לפעול בלי תמריצים והטבות למיניהן, בשביל מה צריך אותו?

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה: יש לחשוב על דירה לא כסחורה, כמוצר בשוק, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. מדינת ישראל צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו.
באופן פרקטי ובתמצית, כיום, הממשלה צריכה לפעול ישירות בשוק הדירות להשכרה; ליזום, לבנות (באמצעות חברות בניה פרטיות), ולנהל את הפרויקט. בדיוק כפי שהיא עשתה בפרויקטים של דיור ברעות, ביבנה, בהתנחלויות ובמקומות אחרים, וכפי שעירית תל אביב-יפו עושה ב"עתידים", ופרויקט כזה, של בנית 10,000 דירות להשכרה לא ידרוש כסף מהתקציב הממשלתי.

הכותב הוא מרצה במכללה החברתית כלכלית

בא/ה לפה הרבה?

נושאים שהתעקשנו עליהם לאורך 16 שנות קיומו של "העוקץ", תוך יצירת שפה ושיח ביקורתיים, הצליחו להשפיע על תודעת הציבור הרחב. מאות הכותבות והכותבים התורמים מכשרונם לאתר והקהילה שנוצרה סביבו מאתגרים אותנו מדי יום מחדש, מעוררים מחשבה, תקווה וסיפוק.

על מנת להמשיך ולעשות עיתונות עצמאית ולקדם סדר יום מזרחי, פמיניסטי, צדק ושוויון, ועל מנת להמשיך ולפתח את האתר בערבית, שעם קוראיו נמנים רבים ממדינות ערב, אנו מזמינות אתכם/ן להשתתף בפרויקט יוצא הדופן הזה. כל תרומה יכולה לסייע בהגדלת הטוב שאנחנו מבקשות לקדם.

תודה רבה.

donate
כנראה שיעניין אותך גם:
תגובות

 

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.

  1. דני

    אגב, המדיניות הניאו ליברלית פושטת רגל לאחרונה לאור היום במדינות המערב ובעולם כולו, הגיע הזמן להילחם בה ולהיאבק על שוק שכפוף אך ורק לטובתם ולרווחתם של האזרחים.