מי מרוויח מעליית מחירי הדיור?

בעשור האחרון מחירי הדיור בישראל הכפילו את עצמם. מי מרוויח מזה? מדוע הציפייה שהשוק החופשי יפעל לטובת האינטרס הציבורי היא לא פחות מתמוהה? ומה הפתרון?

בעשור האחרון, מאז שנת 2005, עלו מחירי הדיור ב-100%. מחיר דירה ממוצעת הכפיל את עצמו ב-10 שנים, וזאת אל מול שכר שהולך ונשחק – נתון הבא לידי ביטוי בעלייה תלולה במספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה. עושה רושם, אם כך, שלכולם ברור מי הם הנפגעים ממשבר הדיור – הציבור הרחב אשר הולך ומתקשה להגיע לדיור ראוי. אך הדיון הער סביב סוגיית משבר הדיור ועליית מחירי הדיור נוטה בדרך כלל להתעלם משאלה פשוטה אך קריטית: לאן הולך הכסף שמשלם הציבור בעבור הדירות שהוא רוכש? או במילים אחרות, מי מרוויח מעליית מחירי הדיור?

התשובה היא: הכסף הולך לבנקים, ליזמי הנדל"ן, למשקיעי הנדל"ן ולמדינה. כל אלה ימשיכו להרוויח, וציבור הולך וגדל יתרחק מהאפשרות לדיור ראוי, כל עוד ימשיך שוק הדיור לפעול תחת התפיסה הבלעדית של "השוק החופשי".

המרוויחים הגדולים: יצרני הדירות

הגורם המרוויח הראשון הוא הבנקים. כמעט כל בנייה חדשה למגורים תלויה במימון בנקאי, והבנקים הם אלו הקובעים למעשה אילו פרויקטים ייבנו, איפה וכמה. את כל החישובים הללו הם עושים לא לפי שיקולים חברתיים – כמו קידום האוכלוסייה או הגברת הנגישות לדיור – אלא לפי אינטרס הרווח. בשנים האחרונות, מאז המשבר הפיננסי ונסיקת מחירי הדירות, עלו רווחי הבנקים מהאשראי שהם מעניקים לבנייה ולנדל"ן בעשרות ומאות אחוזים. הבנקים כמובן גם מרוויחים מהצד של המשכנתאות, שהפכו עם עליית המחירים למרכיב העיקרי והגדול ביותר באשראי שמעניקים הבנקים, יותר ממה שהם מעניקים למגזר העסקי כולו.

הגורם השני שמרוויח הוא יזמי הנדל"ן. מספר חברות הנדל"ן הגדולות בישראל אינו גבוה. מדובר במשהו כמו 10-15 חברות גדולות שיוזמות ובונות את מרבית שכונות המגורים בישראל. החברות הללו בונות דירות במיקום ובקצב המתאים להן, על מנת למקסם את הרווח. אם המחירים יורדים, היזם יאט את קצב הבנייה כדי לשמור על הרווחיות שלו. אם הביקוש עולה, היזם יעלה את המחירים של דירות באותו הפרויקט. לפי הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה, בשנים האחרונות, מאז שהחלו לעלות מחירי הדיור, עלו מאוד גם שיעורי הרווח הגולמי של הפרויקטים למגורים שהן בונות.

גם המשקיעים חוגגים

אז זהמהצד של יצרני הדירות, ומה לגבי הצד של הרוכשים? השיח שעוסק בעליית המחירים בגלל העלייה בביקוש מסתכל על כלל הציבור באופן אחיד. אבל מזה כבר כמה שנים שרבע עד שליש מכלל הרכישות של דירות בישראל נעשה על ידי אנשים שפועלים בשוק הדיור באופן שונה – לא כרוכשי דירה למגורים, אלא כרוכשי נדל"ן להשקעה.

הקבוצה הזו, של משקיעי הנדל"ן, מרוויחה כמובן מעליית מחירי הדיור. זו הרי כל מטרת פעילותה בשוק. אבל יותר מכך, קיומה של הקבוצה הזו גם מושך את מחירי הנדל"ן למעלה, כאשר בעקבות הגידול באי-השוויון בחלוקת ההכנסות בישראל, ממשיכה קבוצת האליטה הכלכלית לצבור הכנסה ועושר. אלו מאפשרות לה להמשיך ולרכוש דירות להשקעה על חשבון אלה הרוכשים דירה למגורים, גם אם ההיצע יגדל.

על אלה אפשר להוסיף את רוכשי דירות מגדלי היוקרה, אשר משקיעים את כספם בדירת יוקרה לאו דווקא כדי ליהנות מנוף לים או מחדר כושר מפואר, אלא בראש ובראשונה כאפיק השקעה פיננסי.

ומה עם המדינה?

כיום המדינה מרוויחה מעליית מחירי הדיור בשני אופנים: מעליית מחירי הקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל, ומהעלייה במיסי הנדל"ן – מס שבח ומס רכישה – שמשלמים הרוכשים.

שר האוצר כחלון פועל בזמן האחרון להורדת מרכיב הרווח של המדינה משיווק הקרקע באמצעות תוכנית מחיר למשתכן. זהו צעד בכיוון נכון, אבל נכון להיום הוא מוגבל מאוד, כאשר היקף שיווקי הקרקע במסגרת התוכנית הוא מצומצם. עד כה בשלושת המכרזים שבוצעו שווקו 1,741 דירות במחיר מוזל, שיעור נמוך מאוד אם משווים אותו ללמעלה ממאה אלף עסקאות בדירות מגורים בשנה אחת בלבד. גם כאן, אגב, כלל לא מובטח שהדירות הללו יבנו מהר, וגם כאן יכולים היזמים שזכו במכרז להאט את קצב השיווק כדי לא לפגוע ברמת המחירים הכללית באזור.

הציפייה מכוחות השוק החופשי, הבנקים וחברות הנדל"ן, המרוויחים כיום מעליית מחירי הנדל"ן שיפעלו לטובת האינטרס הציבורי היא ציפייה תמוהה. צריך לחדול מהתפיסה השגויה לפיה שוק הנדל"ן הוא שוק חופשי, שאם רק נפקח עליו ניתן יהיה להגדיל את הנגישות לדיור לכלל האוכלוסייה

הרווח השני שהמדינה עושה בתחום הדיור הוא במיסוי נדל"ן. בעשור האחרון, מאז שנת 2005, עלה הסכום הריאלי שהמדינה מרוויחה ממיסי נדל"ן בכמעט שני מיליארד שקלים. לכאורה ניתן היה לצפות שהמדינה תשתמש בהכנסות הללו. ההכנסה הגדלה של המדינה היתה יכולה לאפשר לה לנקוט בצעדים משמעותיים יותר ולהגדיל את המעורבות שלה בשוק הדיור. אלא שתחת ההנחות של תפיסת השוק החופשי, המדינה דווקא ממשיכה לצמצם את המעורבות שלה, כאשר מאז שנת 2000 ירד תקציב משרד הבינוי והשיכון מכמעט עשרה מיליארד שקלים לכשלושה מיליארד שקלים בשנת 2014. התקציב הזה נגרע מתקציבי סבסוד המשכנתאות שהעמידה המדינה לרוכשים, מתקציב הסיוע בשכר דירה וגם מתקציבי הבנייה הציבורית והדיור הציבורי שאמורים ויכולים היו להיות החלופה הציבורית לשוק הדיור הפרטי המתייקר.

הפתרון: בנייה ממשלתית ביוזמה ציבורית

הציפייה מ"כוחות השוק החופשי", הבנקים וחברות הנדל"ן, המרוויחים כיום מעליית מחירי הנדל"ן שיפעלו לטובת האינטרס הציבורי היא ציפייה תמוהה. יש דיסקט חדש שצריך להכניס לראש: לחדול מהתפיסה השגויה לפיה שוק הנדל"ן הוא שוק חופשי, שאם רק נפקח עליו ניתן יהיה להגיע להגדלת הנגישות לדיור לכלל האוכלוסייה.

במציאות הנוכחית, בה מחירי הדיור נוסקים כבר שמונה שנים, וציבור הולך וגדל מתקשה להגיע לדירה, ושיעור הבעלות על דיור יורד, ומשפחות לוקחות משכנתאות והלוואות בסכומים הולכים וגדלים ונכנסות לחובות לכל ימי חייהן רק כדי שיהיה להן מקום לגור –  הפתרון היחיד האפשרי הוא יצירת אופציה ציבורית שתפקיע חלק משמעותי מהדירות בישראל מהאחיזה של השוק.

ולא מדובר באיזו המצאה חדשה. פתרון כזה כבר נוסה כאן בישראל בהצלחה. כך נבנו כמעט כל הדירות בישראל בעשורים הראשונים לקיומה, אבל יותר מזה, ככה נפתרה מצוקת הדיור שהחלה בתחילת שנות ה-90 עם העלייה הגדולה מברית המועצות לשעבר ומאתיופיה. כאשר ראתה המדינה שהשוק הפרטי אינו מצליח להדביק את הביקוש הגדול, היא ביצעה בעצמה בנייה ביוזמה ציבורית בהיקף רחב, שהגיעה בשנת 1991 להיקף של כמעט 75% מכלל גמר הבנייה באותה השנה. בשנה זו הסתיימה הבנייה של כ-62 אלף דירות ביוזמה ממשלתית, מתוך סך הכול של כ-83 אלף דירות שנבנו באותו השנה.

אלא שמאז ועד היום ירדו מאוד שיעורי הבנייה ביוזמה ציבורית והגיעו לשפל של פחות מ-15% בשנים 2007-2008, כאשר השוק הפרטי מצידו בנה בתקופה זו כ-26 אלף יחידות דיור בשנה בלבד. אין זה מפתיע, אם כך, כי שנים אלו הן השנים שבהם זינקו מחירי הדיור בעשרות אחוזים.

בנייה ביוזמה ציבורית בהיקף נרחב, שבה המדינה לוקחת קרקע שנמצאת בבעלותה, בונה עליה יחידות דיור בקצב גבוה ובאיכות טובה ומעמידה אותן לציבור הרחב במכירה ובהשכרה במחיר הוגן, היא הפתרון המרכזי שיכול להשפיע על שוק הדיור כולו. באופן זה יכולות הדירות בישראל לחדול מלהיות זירת השקעה נדל"נית שנבנות ונמכרות לפי אינטרס הרווח של "כוחות השוק החופשי", ולהפוך להיות בבחינת קורת גג וצורך חברתי לציבור הרחב הזקוק להן.

המאמר מבוסס על הרצאה שניתנה כחלק מה"קונגרס החברתי השני" במכללה האקדמית ת"א-יפו, 8.11.15

בא/ה לפה הרבה?

במשך 14 השנים שחלפו מאז עלה העוקץ לאוויר, מאות כותבות וכותבים פרסמו פה טקסטים בכל נושא שבעולם, כאשר מה שמחבר ביניהם הוא מחשבה מקורית וביקורתית. נושאים שהתעקשנו עליהם לאורך שנים, תוך יצירת שפה ושיח, חדרו בסופו של דבר לתודעת הציבור הרחב. הקהילה שנוצרה סביב האתר מאתגרת אותנו מדי יום מחדש – כאשר אנחנו נוכחות שהחיבורים הנרקמים כאן בין תרבות לפוליטיקה, בין האקדמיה לשטח, אינם טריוויאליים בכלל.

אחד הדברים המרגשים שקרו לנו השנה הוא הקמתו של העוקץ בערבית, שעם קהל הבאים בשעריו – לצד הפלסטינים אזרחי ישראל ופלסטין – נמנים גם קוראות וקוראים ממדינות ערב השונות.

על מנת להמשיך ולעשות עיתונות עצמאית ולקדם סדר יום מזרחי, פמיניסטי, צדק ושוויון, אנו פונים כעת לעזרתכםן, קוראינו וכותבינו. בואו לקחת חלק בפרויקט יוצא הדופן הזה, ואנא תרמו לנו. כל תרומה יכולה לעזור לנו להתקיים ולהתפתח. תודה רבה.

donate
כנראה שיעניין אותך גם:
תגובות

 

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  1. מיקי

    יש גם לא מעט אנשים "רגילים" שמרוויחים, לא רק משקיעים מחזיקים דירות להשכרה.

    1. ליכודניק

      מיקי- "משקיע נדל"ן" זה באמת לא רק מארגן קבוצות רכישה שנוסע בג'יפ חדש מהניילונים, אלא גם הנגד הותיק בקבע שגר בבית שקנה בפרויקט של משרד הביטחון ועכשיו קונה דירה במבצע של חבר, והפנסיונרית של משרד החינוך שהשתמשה במענק הפרישה לקנות דירה להשכרה בבאר שבע. אני מניח שהמחאה של 2011 גוועה גם כי המשפחות מהמעמד הבינוני גבוה הבינו שעם כל הכעס על כך שהבן הסטודנט משלם 3000 ש"ח לחדר שכור ברמת גן, הורדת מחירי הדירות תפגע גם בערך הדירה שהם בעצמם מחזיקים להשכרה בחיפה.
      ועדיין, יש קו ברור בין מי שמרוויח מהמצב (בעיקר אשכנזים עם ירושות נדל"ן, ולו קטנות) ומי שמפסיד (בעיקר מזרחים עם משפחות בדיור הציבורי).

      1. חזי

        בניית דיור ממשלתי "כפי שנעשה בהצלחה [!] בעשורים הקודמים"? חחח, יש כאן עורכ\ת??